Порядок оформления сделки купли-продажи с использованием аккредитива

Все самое интересное по теме: "Порядок оформления сделки купли-продажи с использованием аккредитива" с выводами специалистов. Актуальность информации на 2020 год вы всегда можете уточнить у дежурного юриста.

Порядок оформления сделки купли-продажи с использованием аккредитива

Аккредитив при покупке квартиры значительно снижает риски по поводу мошенничества со стороны продавца. Но, к сожалению, не все российские граждане знают, что такое аккредитив и как им пользоваться. Поэтому такой вид расчетов при оформлении крупных сделок между гражданами еще не стал основным.

Понятие

Многие россияне избегают применения сложных слов в своем лексиконе, заимствованных из банковской или других сфер деятельности. Аккредитив относится именно к таким понятиям, которые люди нечасто используют в повседневном разговоре.

Аккредитивом называются гарантии продавцу, что он получит платеж при выполнении определенных обязательств. Гарантом выступает банк. Получатель денег, то есть продавец, называется бенефициар. А лицо, которое платит денежные средства, то есть покупатель, называется аппликат.

С помощью аккредитива легко обезопасить сделку от мошенничества с любой стороны. Денежные средства покупатель может получить только после того, как выполнит определенные обязательства. В то же время он имеет гарантию, что после выполнения обязательств обязательно получит денежную сумму.

Купля-продажа недвижимости подразумевает затяжной процесс регистрации договора, в период которого есть риски у обеих сторон быть обманутой другой стороной. Поэтому самым надежным гарантом будет банк.

Для договоров по аккредитиву характерны следующие особенности:

  1. Обязательное соблюдение установленных сроков договором.
  2. По данному виду обязательства можно учесть переводной вексель, а также передать участие другому банку.

Исходя из практики европейских стран, они часто используют аккредитив в качестве средства финансирования контрактов. А банк в этом случае выступает гарантом проведения сделки. В российской практике применения аккредитива немного отличается и действует на основании установленных Банком России правил.

Порядок действий в России

При покупке квартиры участвуют в сделке крупные суммы, которыми покупатель не хочет рисковать. А продавец всегда имеет опасения по поводу передачи ему полной суммы денег. Тогда и нужно совершать эту сделку с использованием аккредитива. Порядок действий должен быть таким:

  1. Необходимо покупателю квартиры открыть аккредитив в банке.
  2. После того как аккредитивный счет открыт на его имя, он вносит определенную сумму денежных средств.
  3. После этого нужно указать, какую гарантию должен предоставить продавец для получения денежных средств. Это может быть подписанный договор, выписка из ЕГРН о переходе права на покупателя. Какой документ необходим, определяют обе стороны сделки, и итоговый вариант сообщается банку.
  4. Также определяется срок, когда должно быть выполнено данное обязательство. Сроки нужно устанавливать всегда с запасом и с учетом форс-мажорных ситуаций.
  5. После того как сделка проведена, обе стороны выполнили свои обязательства, продавец представляет обусловленные документы банку.
  6. Далее покупателю сообщается о выполнении стороной обязательств, и покупатель должен распорядиться перечислением денежных средств.
  7. После того как все банковские комиссии уплачены за проведение сделки, продавец получает свои денежные средства, а покупатель необходимые документы.

Такой порядок действий исключает возможные риски с неоплатой по своим обязательствам. А это является безусловным преимуществом.

Плюсы и минусы

Есть и некоторые другие положительные моменты при проведении сделки через банк. Такие как:

  • аккредитив исключает необходимость проверки большого количества купюр при передаче денежных средств другой стороне;
  • гарантом выступает банк, а он является хорошим посредником, которому доверяют обе стороны сделки;
  • так как банк является гарантом сделки, то он заинтересован в ее легитимности и проведении без нарушений правил;
  • риски обеих сторон оказаться обманутыми, без квартиры и без денег, равны нулю, в самом плохом случае каждый останется при своем, а сделка будет расторгнута;
  • такой вид сделки может быть проведен между различными городами России, что значительно облегчает ее проведение. Участникам сделки не придется постоянно ездить друг к другу, банк сделает все дистанционно;
  • стоимость услуг банка по аккредитиву не превышает стоимости услуг по аренде сейфа и пересчету купюр.

Конечно, как и любая банковская услуга, аккредитив имеет определенные минусы. К ним можно отнести:

  1. Более длительное проведение сделки, так как банку требуется время на контроль над ней.
  2. Как и другие банковские услуги, аккредитив берет определенную комиссию, а с учетом высоких временных затрат сотрудников банка эта комиссия бывает очень существенной по стоимости.
  3. Если сделка по определенным причинам сорвалась или были нарушены установленные сроки, получить денежные средства можно будет только через суд.
  4. Аккредитив дает возможность получения средств только одним собственником. Соответственно, этот вид сделок исключает договоры с участием нескольких владельцев.
  5. Банк обязан уведомлять налоговые органы о проведении каждой сделки.

В России такую услугу предоставляют многие известные банки: ЮниКредит, Сбербанк и многие другие.

В зависимости от различных условий, на которых проводится весь порядок сделки с аккредитивом, можно выделить различные виды самого аккредитива. Он бывает:

  • отзывной, когда предусмотрена возможность отзыва банком или плательщиком;
  • безотказный, его нельзя отменить ни при каких обстоятельствах;
  • с красной оговоркой, когда может быть предусмотрена предоплата, аванс или задаток проведения сделки;
  • покрытый, очень распространен в России, когда банк самостоятельно за счет кредитных средств покрывает необходимую сумму обязательств;
  • гарантированный, используется, когда сторонами предусматривается списание продавцом определенной суммы со счета;
  • подтвержденный, когда банк-исполнитель гарантирует компенсировать из своих средств обязательство даже в случае непоступления от банка-покупателя определенных средств;
  • револьверный, частичное регулярное списание средств со счета;
  • циркулярный, позволяет получить денежные средства раньше;
  • резервный, предусматривает представление других дополнительных документов, кроме основных;
  • кумулятивный, дает возможность остаток средств по одному аккредитиву использовать по другому в этом же банке;
  • некумулятивный, когда банк возвращает неистраченные деньги по аккредитиву.

Зная все особенности каждого вида аккредитива, важно грамотно определиться с необходимым для данной сделки. А при выборе банка нужно сравнить их тарифы, размер комиссии и сроки банковских операций. На основании проведенного анализа нужно выбирать тот банк, который будет отвечать максимуму требований обеих сторон. Также важно при выборе проверять действие лицензии у кредитной организации, так как все аккредитивы подлежат обязательному страхованию.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/akkreditiv.html

Договор купли-продажи с применением аккредитива

Договор купли-продажи с аккредитивом: сфера применения

Гражданское законодательство, а именно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), предоставляет сторонам право свободы договора. Основываясь на данной норме, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.

Читайте так же:  Порядок и сложности при получении рвп гражданином узбекистана

При расчетах с помощью аккредитива банк-эмитент, по поручению плательщика (т. е. покупателя, когда мы говорим о договоре купли-продажи), обязуется перед получателем денежных средств (т.е. продавцом) осуществить платежи (или совершить другое исполнение) при условии предоставления последним надлежащей документации, отвечающей требованиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

Условие об аккредитиве в качестве формы расчета между сторонами не является условием о залоге объекта купли-продажи (хотя такое условие может быть предусмотрено отдельным пунктом договора купли-продажи).

Договор купли-продажи, в котором указан аккредитив как форма расчета, составляется согласно требованиям к договорам купли-продажи соответствующего вида (полезные материалы по данной теме можно найти в других статьях сайта, например «Какие существенные условия договора купли-продажи?» и др.), т. к. данная форма расчетов может быть использована при реализации любой сделки купли-продажи.

Например, очень распространена практика использования аккредитива в соглашениях:

  • по продаже недвижимости;
  • по поставке товаров и т. д.

Образец договора аккредитива

Сам аккредитив составляется между банком-эмитентом и плательщиком.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

  • номер и дата аккредитива;
  • сумма аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • срок представления документов;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Эти сведения рекомендуется указать также в основном договоре купли-продажи. Другой вариант — сделать в основном договоре ссылку на соответствующий аккредитивный договор.

ВАЖНО! Аккредитив независим и обособлен от основного договора, и его исполнение производится на основании представленных получателем документов (п. 6.3 правил № 363-П).

При расчетах с помощью аккредитива банк не должен проверять сам факт исполнения договора купли-продажи. Его задача — проверка документов на предмет соответствия условиям аккредитива (п. 9 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Шаблон для составления договора купли-продажи с использованием аккредитива: Договор аккредитива — образец.

Преимущества и недостатки договора аккредитива

Можно выделить следующие положительные стороны рассматриваемой сделки:

  • Обеспечены гарантии соблюдения прав сторон. Так, покупатель защищен от рисков неполучения объекта сделки после совершения оплаты, т. к. банк не перечислит средства на счет продавца, пока тот не подтвердит исполнение со своей стороны соответствующими документами. Продавец же, исполнив надлежащим образом свои обязательства, гарантированно получает платеж.
  • Ограничены сроки исполнения обязательств. Аккредитив имеет срок действия, также им регламентированы сроки представления документов. Таким образом, сроки совершения сделки строго определены.
  • Гарантируется целевое использование средств плательщика.

К относительным недостаткам такой формы расчета можно отнести:

  • дополнительные сложности при оформлении основного договора, т. к. приходиться обращаться за услугами к третьим лицам, т. е. банкам;
  • наличие банковских комиссий за предоставляемую услугу.

ВАЖНО! Установленный в договоре аккредитивный порядок расчетов должен трактоваться и исполняться сторонами в совокупности с прочими условиями основного договора.

Например, поставщик представил в банк надлежащую документацию и получил денежные средства с аккредитива, хотя не исполнил положение основного договора об ассортименте товара. Суд встал на сторону покупателя, т. к. имел место факт нарушения договора (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

ВАЖНО! С июня 2018 г. аккредитив является безотзывным, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 869 ГК РФ).

Итак, при составлении договора аккредитива надлежит руководствоваться требованиями закона к конкретному виду договора купли-продажи. Особенностью такого договора будет пункт о взаиморасчетах. В рассматриваемом случае они будут произведены с использованием аккредитива.

Источник: http://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/dogovor_kupliprodazhi_s_primeneniem_akkreditiva/

Сделки с недвижимостью через аккредитив в Сбербанке

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

В стремлении исключить возможные риски при дорогостоящих покупках, покупатели и продавцы все чаще обращаются в Сберегательный банк с просьбой выступить гарантом сделки и взять на себя юридическую ответственность за чистоту купли-продажи недвижимого имущества. На помощь в этом случае приходит аккредитив.

Что такое аккредитив

Не вдаваясь в сложные финансовые формулировки, дадим простое, понятное объяснение термину «аккредитив». Аккредитив – это финансовый инструмент, дающий 100% гарантию продавцу в получении денег за проданный товар. При открытии аккредитива покупатель переводит в банк всю сумму за имущество, выставленное на продажу. Деньги там хранятся до тех пор, пока товар не перейдет в собственность покупателя.

Виды аккредитивов

В финансовой сфере большое количество видов аккредитивов. Их можно открыть под любой вид сделки. Для своих клиентов при покупке квартиры, дома, земельного участка и т.д. Сбербанк предлагает следующие виды аккредитива:

  • Безакцептный – перечисление денег на лицевой счет продавца проводится без покупателя. В соответствии с договором, в банк обращается только продавец;
  • Безотзывной – перечисление денег любой стороне сделки возможно только с согласия банка, покупателя и продавца. В одностороннем порядке закрыть аккредитив не получится (например, покупатель нашел более выгодный вариант покупки и хочет расторгнуть сделку);
  • Отзывной – деньги с аккредитивного счета возвращаются покупателю без согласия продавца при наступлении форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре;
  • Покрытый – в банк покупателем переводится оговоренная в договоре сумма, которая хранится там до выполнения условий сделки.

Отметим, что Сбербанк практикует выдачу безотзывных покрытых аккредитивов.

Достоинства и недостатки

Аккредитив для физических лиц в Сбербанке имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон проводящейся купли-продажи недвижимости.

При покупке

Планируя покупку, необходимо исключить любые риски, чему способствует аккредитив. Покупатель в этом случае имеет следующие плюсы:

  • Защищается от любых видов мошенничества, а также возникновения не перечисленных в форс-мажоре обстоятельств: появление третьих лиц, претендующих на владение имуществом, начало судебного разбирательства по взысканию различного вида задолженности продавца и т.д. – деньги банком будут возвращены их владельцу;
  • Освобождается от необходимости обналичивания денег: получить, пересчитать и хранить до завершения сделки крупную сумму денег;
  • Имеет гарантию, что при срыве регистрации в Росреестре в оговоренные договором купли-продажи сроки, положенная на аккредитив сумма автоматически переведется Сбербанком на лицевой счет Покупателя;
  • Низкий, при этом более выгодный, тариф на хранение денег в безналичной форме в банке в качестве гарантии оплаты сделки.
Читайте так же:  Как и на сколько увеличат пенсионные пособия у неработающих пенсионеров

Есть у метода и отрицательные стороны:

  • Несмотря на то, что банк в открытой оферте пишет о 10 минутах на открытие аккредитива, придется оформлять большое количество бумаг;
  • Данная сделка помимо воли участвующих в ней сторон станет известна налоговой инспекции, при этом по фактической цене (при использовании банковской ячейки реальную цену предмета купли-продажи можно занизить). У налоговиков могут возникнуть вопросы об источниках происхождения больших денежных сумм, если они не согласуются с ранее поданными декларациями. В таком случае придется давать письменное объяснение.

При продаже

Сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка выгодна и продавцу:

  • Отпадает необходимость пересчета денежных сумм и проверки купюр на подлинность;
  • Он так же, как и покупатель, полностью защищен от мошеннических действий и рисков возникновения непредвиденных ситуаций – стороны получают причитающиеся им по договору только при выполнении всех его условий.

Недостаток один, но существенный: банк в обязательном порядке обязан сообщить налоговым органам об открытии аккредитива. Если имущество продавалось по цене более 1,0 млн. рублей, а владение не превышало 3 лет, придется заплатить НДФЛ – скрыть реальный доход от реализации не получится.

Есть у аккредитива банка еще несколько недостатков:

  • Аккредитив Сбербанка при покупке недвижимости не открывается на небольшие суммы;
  • Высокий тариф на открытие и обслуживание аккредитива юридическими лицами;
  • Участие в сделке нерезидентов России (продавец или покупатель проживает за пределами страны) ведет к существенному повышению стоимости аккредитива;
  • Необходимость оформления большого количества бумаг.

Тарифы и условия по аккредитиву для физических лиц

Открытие аккредитива гарантирует прозрачность сделки. Поэтому отказ одной из сторон от посреднических услуг банка означает одно: планировалась афера. Обратиться в Сбербанк за помощью в проведении сделки могут как юридические лица, так и физические. При этом:

  • Частное лицо не должно заниматься предпринимательской деятельностью (если оформлено ИП, обращение в банк производится от имени юридического лица);
  • Оба участника сделки должны иметь лицевые счета в Сберегательном банке;
  • До открытия аккредитива покупатель обязан обеспечить наличие на лицевом счете суммы для оплаты покупки и выплаты комиссионных банку за открытие и обслуживание аккредитива.

Аккредитив можно открыть при покупке недвижимости, в том числе с использованием ипотеки, когда банк зачисляет кредит на покупку жилья на аккредитивный счет и при обмене квартирами («альтернативная сделка») с длинной цепочкой участников.

Стоимость аккредитива в Сбербанке для физического лица при покупке жилья или земельного участка лояльная к клиенту и составляет всего 2 000 руб.

Условия по аккредитиву для юридических лиц

В сделке с недвижимостью могут выступать и индивидуальные предприниматели, и юридические лица. Сбербанк для случаев, когда одной из сторон сделки (или обе) выступает юридическое лицо, предлагает другие, более высокие тарифы. Сколько стоит аккредитив в Сбербанке для ИП и юридических лиц можно узнать на официальном сайте банка по адресу: https://www.sberbank.ru/ru/person/additional/accreditive.

Приведем основные положения:

  • тариф составляет 0,5% от величины сделки;
  • минимальная сумма комиссионных – 2500 руб.;
  • максимальная сумма комиссионных – 15 000 руб.

Приведенные данные относятся к одной операции. При продлении сроков аккредитива или изменении суммы в договоре, взимаются дополнительные комиссионные.

Как открыть аккредитив

На вопрос, как открыть аккредитив в Сбербанке, — его официальный сайт (https://www.sberbank.ru/) утверждает, что достаточно лишь заявления и 10 минут времени. Однако, не все так просто.

Вначале покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи имущества, где детально прописывают условия и обязательства сторон, сроки действия договора и форс-мажорные обстоятельства. После этого участники сделки имея с собой общегражданские паспорта, копию и оригинал договора, выписку из Росреестра о всех сделках с реализуемой недвижимостью и документом, подтверждающим право собственности продавца обращаются в банк с заявлением об открытии аккредитива.

Важно: при долевом участии в собственности предоставляется договор ДДУ и генеральная доверенность номинальному собственнику на право продавать или покупать имущество, принадлежащее другим физическим или юридическим лицам.

Видео (кликните для воспроизведения).

После подачи заявления стороны договора подписывают с банком соглашение, где расписывают условия хранения аккредитива и его перечисления после завершения сделки или возврата покупателю при срыве.

Важно: до начала подачи заявления на лицевом счете покупателя должна находиться сумма равная сумме сделки плюс комиссионные банку в размере 2 000 руб.

Аккредитив и банковская ячейка – основное отличие

В связи с участившимися случаями мошеннических действий при сделках с недвижимостью, Сбербанк стал третьей стороной договоров купли-продажи – предоставляет продавцу и покупателю гарантии честного завершения перехода недвижимого имущества от одного владельца ко второму. Для этого у него есть две возможности:

  1. предоставить банковскую ячейку для хранения наличных денег;
  2. открыть банковский аккредитив для зачисления на него безналичных средств в сумме, предусмотренной договором.

Принципиальное отличие предоставляемых гарантий в том, в каком виде хранятся деньги: наличной или безналичной форме.

В остальном отличий, кроме размера оплаты услуги, нет – при выполнении условий договора деньги получит продавец, при нарушении – аккредитив вернется покупателю.

Важно: при отзыве лицензии у банка, деньги из ячейки можно забрать в любой момент, с аккредитива — через несколько месяце и то в пределах оговоренных законодательством – до 1,4 млн. руб.

Заключение и резюме темы

Приобретение дорогостоящих покупок всегда сопровождается риском нарваться на недобросовестных участников сделки. Исключить опасность потери денег или имущества поможет открытие аккредитива. При этом наиболее популярным является безотзывный аккредитив при продаже квартиры Сбербанка.

Услуга платная: комиссионные для физического лица составляют всего 2 000 руб., для юридических – 0,5% от суммы сделки, но не более 15,0 тыс. руб. Продлить сроки действия договора купли-продажи или сумму в нем можно, но только один раз с взаимного согласия сторон сделки. Банк перечисляет аккредитив продавцу при выполнении всех условий сделки. В противном случае деньги возвращаются покупателю.

Источник: http://vkreditbe.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu-cherez-akkreditiv-v-sberbanke/

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Читайте так же:  Почему дпсник просит пройти в патрульное авто и почему лучше этого не делать

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.
Читайте так же:  Особенности раздела ипотеки при разводе важные моменты

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа). ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем. Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей. Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов. ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: http://vkreditbe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры аккредитив

Договор купли-продажи квартиры аккредитив – соглашение, при котором продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять и выплатить за нее обговоренную обеими сторонами сумму. Обычно, передачу денег осуществляют двумя способами: арендовав ячейку в банке или через аккредитив.

Аккредитив – аренда сейфа, только денежные средства вносятся не в банковскую ячейку, а на специальный счет в банке на тех же условиях их получения покупателем или продавцом, как и в случае доступа к арендованному сейфу. В отличие от банковской ячейки, аккредитив заранее гарантирует и вслед за тем фиксирует уплату покупателем продавцу определенной суммы по заключенному договору купли-продажи квартиры. Банковская ячейка сохраняет тайну содержимого ячейки и подобными особенностями не наделена.

Аккредитивная форма расчетов

Заключение любой сделки обычно предполагает наличие риска. Обезопасить вложения поможет использование схемы аккредитивной формы расчетов. При этой схеме банк обязуется предоставить получателю денежные средства при предъявлении определенных документов, установленных условиями аккредитива. Утверждение аккредитивной формы расчетов осуществляется отдельным контрактом купли-продажи.

Выбрав эту схему, обе стороны остаются в выгоде. При заключении договора продавец будет уверен в том, что оплата точно поступит, а покупатель обезопасит себя от образования долга. Аккредитивная форма расчетов при покупке недвижимости имеет ряд преимуществ:

  1. Удобная форма расчета. Можно не проверять и не пересчитывать пачки с деньгами. Вся сумма перечисляется в безналичном виде.
  2. За надлежащим исполнением сделки следит банк;
  3. Продавцу гарантируется получение денежных средств, а покупателю – недвижимость, при условии, если они соблюдают все пункты заключенного контракта.

Открытие аккредитивного счета при покупке квартиры нужно для того, чтобы уберечься от разного рода мошенников. Такой счет нужен для сделки с клиентом, если о нем ничего не известно или его репутация сомнительная.

Виды аккредитива

На сегодняшний день банки предлагают два наиболее распространенных и часто применяемых в практике варианта аккредитива: отзывной и безотзывной. При отзывном виде покупатель имеет право отозвать свои вложения из банка заранее, еще до окончания оформления договора купли-продажи. Этим действием сделка аннулируется. При безотзывном виде покупатель может забрать свои вложения, только когда закончится срок аккредитива. Безотзывной аккредитив не может быть изменен без разрешения получателя денег.

Также используются и другие виды аккредитива:


  • Аккредитив с оговоркой. Покупатель переводит задаток продавцу до заключения договора;
  • Депонированный. Денежные средства замораживаются на счету.
  • Гарантированный. Сначала банк списывает со своего счета денежные средства, а потом запрашивает их у покупателя квартиры. Применяется очень редко.
Читайте так же:  Получение гражданства сдача экзамена по русскому языку

Порядок действий

Продавец и покупатель решают заключить соглашение с использованием аккредитивного счета. Для начала покупатель заранее должен открыть счет в банке, внести определенную сумму покупки и передать оригинал аккредитива продавцу. Продавец тоже должен иметь действующий счет в том же или в другом банке.

Зарегистрировав соглашение о купле-продаже, продавец предъявляет документы в тот банк, где у него открыт счет. Исполняющий банк зачисляет денежные средства только после доскональной проверки. В случае, когда покупатель и продавец открывают счет в одном и том же банке, расчеты обычно проводятся намного быстрее.

Чтобы открыть счет в банке нужно заполнить заявление на открытие счета. Необходимо наличие паспорта и договора о купле-продаже. Для получения доступа к счету, продавцу нужно предоставить организации, выдающей кредит, следующие документы:

  • Паспорт;
  • Выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о зарегистрированном праве получателя на квартиру;
  • Нотариально заверенную копию договора с отметкой Росреестра о государственной регистрации;
  • Копию акта приема передачи с подписью покупателя.

Денежные средства можно перечислить на счет продавца до завершения сделки, но ограничить доступ к нему. Получить доступ к счету можно лишь по предъявлению документов о регистрации продажи. Данный вид аккредитива называется покрытым.

Заключение договора

Продажа квартиры через аккредитив происходит в письменной форме с заверением у нотариуса, в некоторых случаях и без заверения (зависит от вида сделки). Образец бланка договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать в интернете. В аккредитиве указываются:

  • Номер договора и дата оформления;
  • Сумма аккредитива;
  • Личные данные получателя и плательщика, реквизиты эмиссионного и исполняющего банков;
  • Вид аккредитивного договора;
  • Период исполнения;
  • Список необходимых документов, которые должен предоставить получатель;
  • Назначение платежа;
  • Сроки предоставления документов;
  • Подпись сторон;
  • Оплата банковской комиссии.

Договор составляют в четырех экземплярах: один в государственный регистрационный центр, один для покупателя и два для продавца. Оформление аккредитива занимает менее получаса и выдается в национальной валюте (рублях). При сделках с недвижимым имуществом банк выдает гарантированную сумму на срок в четыре месяца, с возможностью одного продления на два месяца.

Видео:

В купчей расписан весь процесс расчетов: кто является продавцом, в каком банке открыт счет, кто будет покупателем и в какой период произойдет сделка. По завершению сделки квартира передается получателю в течение недели с момента письменного оповещения банком продавца об открытии аккредитива. Стороны обязаны передать документы для регистрирования перехода права на собственность в Росреестр в течение 10 рабочих дней. За процедуру регистрации взимается госпошлина.

Проверка документов должна быть выполнена в срок не более 5 рабочих дней. Датой исполнения обязательств по оплате квартиры получателем нужно считать день поступления денег на расчетный счет продавца.

Стороны устанавливают срок аккредитива так, чтобы за это время можно было передать недвижимость и зарегистрировать сделку. Обычно этот срок длится месяц, но иногда продлевается с обоюдного согласия участников сделки при возникновении непредвиденных ситуаций. Договор может быть продлен одной стороной при наличии таких уважительных причин, как болезнь или смерть родственников.

Причины продления срока аккредитива должны быть указаны в дополнительных пунктах договора купли-продажи, со списком справок и документов, доказывающих банку наличие уважительных обстоятельств.

Стоимость аккредитива

Цена на аккредитацию в разных кредитных организациях может быть разной. Некоторые финансовые структуры используют фиксированную сумму с установлением определенного предела, который не может быть превышен. Есть кредитные учреждения, определяющие стоимость аккредитации в процентном соотношении от заявленной цены на недвижимость.

Стоимость услуги взимается в соответствии с действующими тарифами в том или ином банке. Тарифы рассчитываются с учетом сделки, использования заемных ресурсов и срока удержания денежных средств. К примеру, в Сбербанке цена за обслуживание счета находится в пределах 2 500 рублей. Высокая цена аккредитования обуславливается тем, что финансовая организация несет полную ответственность перед законодательными органами за правомерность и точность оформления соглашения по купле-продаже недвижимости.

В строящемся доме

Если дело касается строящегося дома, работники банка зачисляют необходимую сумму только после того, как отдадут ключи хозяевам квартиры. Передача денежных средств застройщикам осуществляется следующими действиями:

  1. Получатель открывает на свое имя аккредитивный счет и зачисляет на него определенную сумму денег.
  2. Покупатель поручает сотруднику банка зачислить деньги на счет застройщика, после того как он предъявит договор купли-продажи квартиры.
  3. Денежные средства перечисляются застройщику только после выполнения им всех пунктов соглашения и подписания кредитного договора.

Квартира в залоге

Осуществить продажу квартиры, которая заложена, можно только с согласия банка-залогодержателя. Если такое согласие имеется, произвести оплату через аккредитив будет не трудно. Как и в случаях с незаложенной недвижимостью, покупатель открывает счет на имя продавца и вносит туда определенную сумму денег.

Подписав договор и зарегистрировав переход недвижимости в собственность покупателя, банк списывает с аккредитивного счета сумму кредитной задолженности, требуемую для погашения. Недвижимое имущество, освободившись от залога, становится собственностью покупателя. После исполнения всех необходимых юридических формальностей, оставшиеся на счету деньги, возвращаются продавцу.

Преимущества аккредитива

К главным преимуществам аккредитивного счета при покупке квартиры можно отнести:

  • Открытие бессрочного счета с возможностью продления;
  • Значительное снижение различных рисков для обеих сторон;
  • Строгое ограничение сроков исполнения обязательств;
  • Процесс передачи денег продавцу происходит только при переходе прав новому владельцу;
  • Контроль банка за выполнением сторонами обязательств, прописанных в договоре;
  • Безналичная форма оплаты позволяет участникам договора обозначить условия совершения сделки;
  • Можно не переживать за перевозку больших сумм через весь город;
  • В случаях, когда сделка по каким-либо обстоятельствам не совершилась, деньги полностью возвращаются покупателю;
  • Условия договора можно менять при взаимном согласии участников сделки.

Видео по теме:

Недостатки аккредитива

К основным недостаткам подобной формы расчета относятся:

  • Высокая комиссия на банковские услуги;
  • В некоторых банках нет возможности аккредитива;
  • Долгая и сложная процедура сбора нужных документов.

Заключение аккредитива обеспечивает гарантированное страхование участников сделки от потери денежных средств. Главное, внимательно составлять текст договора и выбрать оптимальный вид аккредитива в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Чтобы защитить свои вложения, необходимо обращаться в проверенную и надежную кредитную компанию, предварительно проконсультировавшись с опытными юристами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://vfinansah.com/realty/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-akkreditiv

Порядок оформления сделки купли-продажи с использованием аккредитива
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here