Покупаем землю правильно, без проблем в будущем

Все самое интересное по теме: "Покупаем землю правильно, без проблем в будущем" с выводами специалистов. Актуальность информации на 2020 год вы всегда можете уточнить у дежурного юриста.

7 советов, которые помогут выбрать землю под строительство дома

Совет 1 — выбрать город или пригород

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.

Совет 2 — решить, что лучше ИЖС, ЛПХ или СНТ

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

  • возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
  • четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
  • возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
  • возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

Совет 3 — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке — это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…

Совет 4 — изучить инфраструктуру

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Совет 5 — проверить геологию и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

  1. грунтовые воды залегают очень близко;
  2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
  3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

  • Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
  • Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).
Читайте так же:  Как придумать название компании или магазину советы, пошаговая инструкция, списки примеров

Совет 6 — проверить участок со строителями

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.

От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.

Совет 7 — правильно выбрать форму собственности

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.

Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.

Источник: http://zembaron.ru/ekonomiya/kak-vyibrat-uchastok-dlya-doma/

8 критических ошибок, которые совершают 90% людей при покупке участка.

1. Доверие к рекламе с чересчур низкой ценой.

Кто из вас не встречал рекламу вроде этой: «Земля с действующими коммуникациями (электричество, магистральный газ, водопровод) на берегу озера — 15 т.р. за сотку»? Нужно скорее звонить, договариваться о просмотре! Но у каждого ли при этом возникает вопрос: «С чего бы это, при наличии стабильно высокого спроса на землю с коммуникациями в живописных местах, собственник решил расстаться с нею за символическую цену — в 10 раз ниже рыночной»? В лучшем случае, приехав на просмотр, вы увидите голое поле, заросшее бурьяном, от которого до ближайшего озера минимум 5 км. Обещанный участок вы сможете посмотреть только на схеме, потому что подъехать к нему невозможно — дорог нет. Из коммуникаций вам покажут только технические условия, и то, если повезет. В худшем случае, вам доведется столкнуться с юридически проблемной землей: плохая юридическая история, суды, залог земли в банке — также могут стать причиной демпинговой цены.

Следствие: минимум — потерянное зря время и разочарование; максимум — покупка обещаний, которым не суждено сбыться, т.к. выпонить эти обещания за такие деньги не возможно. Да их никто и не собирался выполнять.

2. «Главное купить землю, а остальное приложится».

Весьма распространенный способ «обкэшивания» земельных активов крупными землевладельцами — продажа размежеванных по несколько соток земельных наделов без дорог и коммуникаций. Они не хотят этим заниматься, т.к. это очень сложно, дорого и долго, а земли у них слишком много. От первого случая их отличает то, что они не обманывают покупателя и ничего ему не обещают. Взамен низкой цены на «пустые» участки, они рисуют покупателям следующую перспективу: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в ДНТ или СНТ, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, «потом» уже ничего не происходит. Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, — которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает.

Следствие: вы рискуете купить участок в чистом поле, которое так никогда и не станет поселком. Альтернатива — вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и еще за несколько нерадивых соседей.

3. «ИЖС — хорошо, «дачка» — плохо».

Расхожее заблуждение, связанное с отсутствием четкого понимания статуса различных категорий и видов разрешенного использования (ВРИ) земли. «ИЖС» (Индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования внутри категории «земли населенных пунктов». «Дачное строительство» — это вид разрешенного использования внутри категории земель сельхозназначения. И в том, и в другом случае оформляется свидетельство о праве собственности на землю, разрешено возведение индивидуального дома и надворных построек, подведение всех коммуникаций, прописка, круглогодичное проживание. Однако, прежде чем построить дом на участке ИЖС, необходимо согласовать проект и получить разрешение на строительство в местной администрации. Эта процедура далеко не бесплатна и может занять до года. На дачной земле собственник может начать строительство сразу после получения свидетельства о собственности, т.к. проект всего поселка уже прошел согласование. Немаловажным преимуществом дачной земли является более низкая ставка земельного налога. Для примера, в Серпуховском районе собственник дачного участка в 20 соток платит налог примерно 3 400 руб. в год. Налог на такой же участок в соседней деревне составляет 22 000 руб. в год.

Читайте так же:  Как составить акт приема-передачи квартиры при сдаче помещения в аренду

Следствие: покупая ИЖС — участок, вы усложняете и удорожаете процесс строительства, и платите более высокие налоги, при полном отсутствии явных преимуществ перед «дачной» землей.

4. Пренебрежение правовым статусом земли.

В зависимости от того, какую юридическую модель продажи участков выбрал застройщик (он же собственник земельного массива), существуют два основных вида собственности на дачные участки: общедолевая и индивидуальная. Если застройщик до начала реализации проекта создал ДНП, и внес весь массив в уставный капитал этого ДНП, то каждый покупатель вынужден войти в ДНП и приобрести долю в праве на общедолевую собственность. Другой вариант предполагает индивидуальное право собственности на каждый отдельный участок, т.к. все участки отмежеваны и на каждое оформлено свидетельство. ДНП в таких поселках тоже создается, но лишь для решения совместных коммунальных вопросов. Фактически, такие поселки — это конгломерат независимых собственников, где членство в ДНП является добровольным, а право собственности бесспорным. Первый же вариант более рискованный, т.к. каждый собственник в значительной мере зависит от воли сообщества и его лидеров, в т.ч. в плане распоряжения своим участком. Иногда покупатели не уделяют должного внимания этим тонкостям при выборе участка.

Следствие: приобретая участок в виде доли в праве на общедолевую собственность, вы рискуете попасть в зависимость от неких решений и правил, принятых еще до вас, и без вашего участия, а все ваши действия с участком должны получить одобрение общего собрания.

5. «В поселке должна быть собственная инфраструктура».

В поселках, расположенных в глухих, удаленных местах, где на 20 км в округе только один сельмаг, застройщик вынужден строить собственную инфраструктуру. Иначе он ничего не продаст. Разумеется, это преподносится покупателям как неоспоримое благо и преимущество. Однако продавцы умалчивают, во что обойдется жителям содержание этой инфраструктуры, и какова будет дальнейшая судьба объектов в том случае, если они окажутся невостребованными жителями. В поселках с собственной инфраструктурой коммунальный платеж достигает 10 000 — 15 000 р. в месяц. Такие инфраструктурные объекты как магазины и рестораны, как правило, существуют как отдельный бизнес и должны приносить прибыль, ну или хотябы окупаться. Если жители поселка не могут обеспечить нужную прибыль, то на территорию начинают пускать людей извне. Идеально, когда поселок расположен в тихом живописном месте, но при этом в ближайших окрестностях есть вся привычная горожанину инфраструктура. Это очень ценное сочетание, и встречается не часто.

Следствие: выбирая участок в поселке с собственной инфраструктурой, вы вынуждены нести расходы по ее содержанию, даже если вы ею не пользуетесь, а ваш поселок со сременем рискует превратиться в территорию, доступную для всех желающих.

6. «Только «большая вода».

Вы мечтаете выйти из дома рано по утру, и спуститься с удочкой к реке, или в жаркий летний день отдохнуть с семьей на берегу озера? Не вы один. Отдых у воды очень популярен среди москвичей. Поэтому, покупая участок в непосредственной близости от природного водоема (река, озеро), будьте готовы к шумному соседству с компаниями отдыхающих, и горами мусора, которые остаются после них. Преградить гражданам доступ к берегам водоемов никто не имеет право. А если к берегу нет другого прохода и проезда, кроме как через ваш поселок, то вам придется и вовсе отказаться от контроля доступа не вашу территорию. Разумеется, что продавцы поселков у воды будут убеждать вас, что вопрос с доступом посторонних лиц на «вашу» беговую территорию урегулирован. Однако следует помнить, что нет законных способов преградить доступ к воде всех желающих. А расчистка береговой линии от мусора неизбежно ляжет на плечи жителей поселка. Конечно, водоем нужен, желательно большой, и не один. Но лучше, чтобы он находился на удалении от 1 до 5 км. от вашего поселка.

Следствие: выбирая поселок в непосредственной близости от природного водоема, вы рискуете получить нежелательное соседство в виде шумных компаний отдыхающих, антисанитарии в береговой зоне, а то и вовсе поток посторонних людей, добирающихся к «большой воде» по территории вашего поселка.

7. «Большой поселок — это плохо».

Бесспорно, у маленьких поселков есть ряд преимуществ. Однако, и недостатки тоже есть, и о них необходимо знать. Основной недостаток — значительные платежи на содержание поселка в пересчете на одного жителя, т.к. есть расходы, которые не зависят от количества домовладений. Например, обслуживание инженерных сетей. В маленьких поселках коммунальный платеж составляет минимум 10 000 — 15 000 в месяц. Кроме того, выбирая участок в маленьком поселке, оглядитесь вокруг. И если вы увидите свободные поля, будьте уверены, что со временем они также будут застроены, а «ваш» маленький поселок — это, скорее всего, лишь первая очередь более крупного проекта. Прокладка инженерных коммуникаций к любому поселку весьма хлопотна и затратна. На малеком поселке эти затраты не окупаются.

Следствие: покупая участок в маленьком поселке, будьте готовы к значительным коммунальным платежам, и дальнейшему развитию незастроенных территорий поблизости.

8. «Водопровод и канализация должны быть центральными».

Уезжая за город в погоне за чистым воздухом и приятными глазу пейзажами, большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами, главным образом, инженерными коммуникациями. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где «все коммуникации — центральные», избегая вариантов с локальными очистными сооружениями и индивидуальными скважинами. Однако, следует знать, что «центральные» водопровод и канализация в загородном поселке — это абсолютно не аналог городским системам жизнееобеспечения. По сути, это те же локальные септики и скважины, только большего масштаба. Данные системы крайне дороги в оформлении и строительстве, поэтому застройщики поселков идут на это лишь по причине необходимости, а именно:

1. слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта;

2. нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;

3. нахождение поблизости природного водоема, обеспечивающего водой населенные пункты.

Бесперебойная работа этих стистем зависит от ряда факторов: от погодных и природных условий, до добросовестной работы УК и сознательности соседей. У поселков с централизованной подачей воды и водоотведением есть и еще ряд существенных недостатков, например:

1. непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание и техниченскую поддержку этих систем;

2. зависимость от УК, которая может использовать полное или частичное отключение этих систем как аргумент в конфликтах с жителями поселка.

Читайте так же:  Особенности раздела приватизированной квартиры при разводе

Следствие: приобретая участок или дом в поселке с «центральным» водоснабжением и канализацией, узнайте, нет ли поблизости свалок, скотомогильников, или кладбищь, а также, будьте готовы к:

1. перебоям в работе системы, особенно в экстремальных погодных условиях;

2. ослаблении напора воды, особенно в период полива огородов;

3. к никем не регулируемым тарифам на водоснабжение и водоотведение, устанавливаемым вашей УК;

4. высоким коммунальным платежам, значительная часть которых идет на техническое содержание и ремонт этих систем;

5. в случае конфликта с УК быть отключенным от централизованной подачи воды.

Источник: http://www.dacha4u.ru/pages/8-kriticheskih-oshibok-kotorye-sovershayut-90-lyudey-pri-pokupke-uchastka

Можно ли заработать на покупке (перепродаже) земельных участков в Подмосковье? на сайте Недвио

В настоящее время, в условиях постоянного обесценивания рубля, как никогда остро стоит вопрос — «Как сохранить и преумножить свои накопления?».

Ставки по депозитам не перекрывают ни инфляцию, ни падение курса рубля. Российские акции также не радуют ни ростом, ни дивидендами. Вкладывать в бизнес — слишком рискованно: банкротства одно за другим. Куда можно инвестировать небольшие накопления, скажем в 1-2 млн. руб?

Один из вариантов стабильных инвестиций — это покупка земельного участка рядом с Москвой. Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными, а земля в Подмосковье, несмотря на все экономические кризисы, всегда только росла в цене.

Сохранилась ли эта тенденция на сегодняшний день? Или кризис, санкции, падение уровня жизни и покупательской способности населения сделали капиталовложения в загородные участки нерентабельными? Попробуем разобраться.

Анализ текущего состояния загородного рынка

Падение темпов развития российской экономики заметно повлияло на все отрасли. Не исключением стал и земельный рынок, который последние несколько лет находится в стагнации. Чтобы это понять, даже аналитиком быть не нужно — на рынке огромный перекос количества предложений над спросом, а многие выставленные на продажу участки «зависают» надолго, даже при условии адекватности цены.

Подобная ситуация характерна не только для глубинки, но и для участков, находящихся на среднем удалении от МКАД. Создавшееся положение объясняется несколькими причинами:

  1. существенное влияние на рынок земли макроэкономических показателей, в частности курса доллара;
  2. слабая конкуренция — 80% подмосковного земельного рынка находится под контролем около 20 компаний;
  3. предложение значительно превышает спрос;
  4. сложная прогнозируемость стоимости;
  5. повышение налоговой нагрузки на земельную собственность.

Все это сделало инвестиции в земельные участки менее привлекательными для инвесторов. Плюс значительно выросли сроки окупаемости. Мало кто хочет инвестировать вдолгую, а «быстрых денег в земле» почти не осталось.

Тем не менее, в прогнозах аналитиков относительно роста цен на 2019-20 гг. просматривается сдержанный оптимизм. Многие эксперты считают, что намечается положительная тенденция и капиталовложения в землю опять станут востребованными со стороны населения.

Инвестиционные стратегии

К инвестированию денег в землю следует подходить обдуманно и осторожно, как и к любому другому виду бизнес деятельности. Существует 2 равноценных стратегии инвестирования на земельном рынке:

  1. Первая — сначала разрабатывается бизнес-план, инвестор действует строго по нему;
  2. Вторая — вначале приобретается перспективный участок, а уже затем прорабатывается план по получению из него дохода.

В любом случае, первым шагом должно быть изучение проекта развития региона. Это позволит определить перспективность направления (в географическом смысле), планов по расширению территории.

Так в Подмосковье, самыми ликвидными считаются участки, расположенные к западу и юго-западу от Москвы (Новорижское, Минское, Калужское, Киевское шоссе). Спрос на них стабильно высок. И в будущем ожидается, что эта тенденция только усилится, с развитием транспортной доступности этих районов.

Что касаемо поселков, то рассматривать можно конечно любые варианты, но если цель покупки земли — ее перепродать, то лучше ее покупать не далее, чем в 40-50 км от МКАД.

Ознакомиться с планом развития интересующих территорий можно на официальном интернет-ресурсе губернатора МО (mosreg.ru), портале строительства Москвы (stroi.mos.ru) и других профильных сайтах о загородной недвижимости — вся информация есть в открытом доступе.

Как определить справедливую цену?

На ценообразование земли влияют множество факторов, важнейшим из которых считается местоположение.

Если участок находится в развивающемся районе, в котором идет активная застройка, имеются (или планируются) инфраструктура, подъездные пути, общественный транспорт, то цена на него будет отличаться в сторону увеличения от такого же по площади, но располагающемся на неперспективном направлении.

Стоимость участка будет выше, если он находится в месте с красивым природным ландшафтом (около водоема, леса, реки и пр.), в экологически чистом районе. Размер и рельеф надела тоже сыграют свою роль в оценке.

Видео (кликните для воспроизведения).

В свою очередь, на стоимость сотки негативно влияют различные обременения и близкое расположение объектов хозяйственной деятельности (свалки, заводы, аэропорты, животноводческие комплексы и т. д.)

Как заработать на покупке земли?

В зависимости от целевого использования земли различают такие категории участков:

  • личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ);
  • садовые или дачные некоммерческие товарищества / партнерства (СНТ и ДНП соответственно);
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При покупке необходимо обращать внимание на категорию участка, так как это определяет действия, которые можно произвести с землей.

Тщательно изучив план застройки региона, категорию земли, сравнив кадастровую стоимость и определившись с самым перспективным участком (или несколькими), можно приступать к разработке бизнес-программы.

Бизнес — идея №1

Если статус приобретаемого участка ЛПХ, то его можно раздробить на более мелкие и продать по отдельности под ИЖС.

Максимально под подсобное хозяйство выделяется 50 соток. Если купить такой участок и провести межевание (5 участков по 10 соток), можно приступать к переоформлению и изменению статуса с ЛХП на ИЖС.

Важно, чтобы земля находилась в пределах населенного пункта, тогда возникнет меньше неудобств с подведением коммуникаций, организацией подъездных путей (просчитывать необходимо на стадии приобретения) и переоформлением документов. Да и стоимость земли в этом случае будет выше.

Это вариант подразумевает продажу чистых участков или с построенными домами. Второй путь потребует больших затрат, но и маржа будет выше. По этой концепции, за год-полтора вложенные деньги могут вернуться с прибылью до 100%.

Бизнес — идея №2

Подобным образом можно поступить и с территориями под КФХ, но этот способ сложнее и затратнее.

Сначала создается и документально оформляется крестьянско-фермерское хозяйство. Теперь муниципалитет, на законных основаниях, может выделить землю под нужды нового предприятия.

Через некоторое время (2-3 месяца) общее собрание членов хозяйства принимает решение о расформировании и разделе участка. Дальнейшие действия идентичны с вариантом перевода ЛПХ в ИЖС.

Читайте так же:  Работающие пенсионеры будут ли повышены пенсии

Правда стоит учитывать, что в этой стратегии положительный результат зависит от удаленности от населенного пункта и зоны застройки. Перспектива возврата и приумножения капиталовложений таким способом оцениваются 50/50.

Бизнес — идея №3

Полученные от государства земли для КФХ можно перевести в ДНТ. При переоформлении обременения в виде ведения сельскохозяйственной деятельности снимаются и земля делится на дачные участки. Их можно выставить на реализацию или совершить обмен. Однако между землями ДНТ и ИЖС есть много отличий, которые важно иметь ввиду.

Идея №4

Наименее затратный способ — приобретение большого участка под ИЖС, его раздел на более мелкие с последующей перепродажей.

Наиболее прибыльной будет покупка территории в 20 соток (одним участком или двух смежных по 10 соток), размежевание их на 4 части по 5 соток.

В этом случае, маржа получается не такой большой как в других стратегиях, но этот способ является одним из самых безрисковых. Ведь спрос на небольшие участки всегда остается стабильно высоким и продать их можно намного быстрее, чем один большой.

Идея №5

Иногда на рынке появляются в продаже и земли сельхозназначения (например, паевые наделы оформленные в собственность). Такие предложения стоит рассматривать только в том случае, если они находятся в непосредственной близости от зоны населенного пункта или есть информация, что это направление, в ближайшее время, будет застраиваться.

После приобретения, участки межуются по 5-6 соток, их статус меняется на ИЖС, затем они продаются или организовывается коттеджный поселок.

Прибыль получается существенная, ведь с/х земли продаются недорого, однако проблемы могут возникнуть на этапе переоформления документов: сменить назначение сельхозугодий возможно, но надо быть готовым к тому, что на это уйдет много времени и денег.

Идея №6

Игроки на рынке недвижимости регулярно принимают участие в муниципальных земельных аукционах. В небольших поселках количество участников торгов редко превышает 5-6 человек, а это хороший шанс приобрести землю дешевле рыночной цены.

Как правило, продаются невостребованные дачные участки, которые можно перепродать раза в 2-3 дороже. Или же построить на них дома, и реализовать с уже готовой постройкой, получив еще большую прибыль.

Идея №7

Городские и сельские поселения сами распоряжаются распределением муниципальных земель. У администрации зачастую не хватает средств для освоения свободных территорий и для этого они привлекают инвесторов.

Получить в распоряжение участок можно по договору о комплексном освоении и развитии. На нем впоследствии можно выстроить многоквартирный дом, коттеджный поселок или просто сдавать надел в аренду.

Вместо заключения

В земельном бизнесе, как и в любом другом, существует множество рисков. Снизить их можно, следуя нижеуказанным рекомендациям:

  1. постоянно изучайте рынок и ищите недооцененные участки;
  2. покупайте землю до начала подвода коммуникаций и возведения инфраструктуры. «Пустые» участки на 50-70% дешевле благоустроенных;
  3. не спешите продавать, особенно если тенденции рынка положительные, а земля находится на ликвидном направлении;
  4. проявляйте инициативу — ищите новые перспективные территории, выходите на собственника и предлагайте покупку участков.

Все вышеизложенные способы инвестиций в землю абсолютно рабочие. Они актуальны для любого региона Российской Федерации, в том числе и для Подмосковья. Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков можно на нашем сайте.

Источник: http://nedvio.com/mozhno-li-zarabotat-na-pokupke-uchastkov/

Как купить участок земли в деревне — пошаговая инструкция, порядок, документы и договор купли-продажи

Здравствуйте! Сегодня расскажем, как купить участок земли в деревне под ИЖС или сельскохозяйственный бизнес, потому что все популярнее с течением времени становится покупка земельных участков в сельской местности.

Содержание

Поиск подходящего участка

Желание купить участок земли в деревне – это половина дела, нужно еще найти тот, который максимально устроит именно вас. Прежде всего, стоит помнить, что участок земли в сельской местности – товар,который можно назвать сезонным и начиная с осенних дней и вплоть до наступления весны при покупке можно сэкономить серьезную сумму денег, так как спрос в это время невелик.

Кроме того, нужно определиться, с какой целью приобретается земля в деревне.

Если в будущем планируется строительство дома, то стоит обратить внимание на следующие факторы:

  • Есть ли удобные пути для подъезда к территории;
  • Как решен вопрос с водоснабжением;
  • Имеется ли газификация и так далее.

Мало кто захочет носить воду в ведрах и топить печь дровами. А значит, наличие коммуникаций – важнейший критерий для выбора участка.

Еще один немаловажный момент – как решен вопрос с питьевой водой. Бывает, что водопровод есть, а пить эту воду просто невозможно. Этот вопрос нужно уточнять до того, как участок уже будет приобретен.

Далее перейдем к характеристике способов приобретения участка мечты.

Способы покупки участка

Существует 2 способа стать владельцем участка земли в деревне:

  • Приобретение у физического лица;
  • У администрации села, района.

Для начала подробнее рассмотрим первый вариант, как более простой.

Как же купить землю в деревне у физического лица?

Прежде всего, нужно знать, все ли документы на руках у владельца участка, чтобы не возникло проблем с оформлением сделки.

Перечень документации следующий:

  • Документы, подтверждающие право на землю;
  • Решение, на основании которого собственнику выделен данный участок;
  • Договор купли-продажи участка;
  • Договор дарения (если таковое имеет место быть);
  • Документы о вступлении в права наследства (при необходимости);
  • Документ, в котором четко указана категория земли и разрешенные виды деятельности. К примеру: строительство дома не может вестись на участке, категория которого «земли сельхоз. назначения», а использовать разрешено только под пашню. Это чревато проблемами с законом.

Помимо указанных документов нужно ознакомиться с кадастровой выпиской на участок и убедиться в том, что он расположен в том месте, которое в ней указано.

Если на понравившемся участке есть какие-то постройки, речи о которых не шло изначально, нужно попросить владельца предъявить все документы на них, чтобы избежать имущественных споров с их хозяевами.

Договор купли-продажи земельного участка в деревне

  • Скачать договор купли-продажи участка в деревне + акт приема передачи
  • Скачать предварительный договор купли-продажи участка

Второй способ купить участок в деревне – выиграть публичные торги.

Скажем прямо, этот вариант быстрым не назовешь и он более сложный, чем первый.

Земельный участок, который находится в собственности государства или муниципалитета, может быть передан физ. лицу только через проведение торгов!

Чтобы участвовать в торгах, нужно:

  • Написать заявление, в котором сформулировать просьбу продать вам участок, который располагается по адресу (указать местоположение);
  • Указать цель приобретения участка и планы по его использованию.
Читайте так же:  Порядок и сложности при получении рвп гражданином узбекистана

Администрация поселения рассматривает поступившую заявку обычно в течение одного месяца, затем выносится решение о проведении торгов. Заявителю остается только внести определенную сумму в качестве задатка, чтобы подтвердить свои намерения по приобретению земли.

Если желающих приобрести указанный участок не найдется, он будет передан заявителю по первоначальной его стоимости. Если же таковые появятся, нужно быть готовым к тому, что заплатить придется больше, чем планировалось, иначе торги будут проиграны.

Обычно, после того, как торги будут проведены, победитель получает участок в аренду на конкретный период времени. Договор аренды регистрируется в Росреестре.

Затем победителю торгов выдается техническое задание, согласно которому нужно будет построить дом и осуществить его ввод в эксплуатацию (если строительство указывалось в заявлении). После этого арендатор становится собственником участка.

В нашем обзоре часто употреблена фаза «проведение торгов», «аукциона». Возможно, не всем понятно, как они проходят. Поэтому поговорим о самой процедуре их проведения.

Как проходят публичные торги по реализации земельных участков

Организатором торгов обычно выступает Комитет по муниципальному имуществу администрации района либо сельского поселения.

Именно организатор определяет, в какое время и где будут проходить торги. В печатных и электронных СМИ публикуется извещение об их проведении, за 30 дней до назначенной даты.

Заявки об участии прекращают принимать за 5 дней до даты проведения. Причем организатор на законных основаниях может отказаться проводить торги, если до назначенной даты прошло не более 15 дней. Все участники, подавшие заявку, извещаются об этом в трехдневный срок.

Кто не может участвовать в торгах

  • Лица, не имеющие гражданства РФ;
  • Зарубежные компании, в которых половина уставного капитала принадлежит не гражданам Российской Федерации.

Как определяют победителя торгов

Победителем признается тот участник, который предложил самую высокую стоимость участка.

Результаты торгов закрепляются в протоколе, в котором ставят подписи победитель и организатор.

Случаи, когда земля предоставляется без проведения торгов или аукциона

Правом приобретения участка без торгов обладают некоторые льготные категории граждан:

  • Работники бюджетных учреждений и организаций в сельской местности;
  • Семьи, в которых трое и более детей.

С 2015 года этим категориям граждан участки предоставляются сначала в аренду (сроком на 6 лет), а по прошествии этого времени в собственность.

Также без проведения аукциона землю могут получить и юр. лица. Если компания строит важные для всего общества объекты (детские площадки, дороги, больницы) либо объекты промышленности, участок ею будет получен в упрощенном порядке.

Производители сельскохозяйственной продукции также могут получать землю без проведения торгов, если они являются арендаторами участка более 3-х лет.

Этот перечень на данный момент является исчерпывающим.

Как купить участок под ИЖС

В наше далеко не простое время люди часто с опаской относятся к покупке земельных участков на так называемом вторичном рынке. Выход в этой ситуации очевиден: можно купить землю в деревне у администрации. Такая сделка юридически более безопасна, она гарантирует отсутствие каких-либо претензий от посторонних лиц.

Под ИЖС можно приобрести следующие категории земель:

  • Участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства;
  • Участок, предназначенный для ведения ЛПХ;
  • Участок, предназначенный для дачного хозяйства.

К дому, который будет построен на участке, предназначенном для ИЖС, предъявляется несколько требований: он не должен иметь более 3-х этажей, а также в нем должна проживать одна семья.

Чтобы строительство велось на законных основаниях, нужно получить разрешение на его осуществление.

Плюсы покупки у администрации:

  • Юридическая чистота сделки;
  • Отсутствие каких-либо долгов;
  • Вся процедура проходит на основании законодательства;
  • Выкуп не будет затянут на неопределенное время.

Особенности покупки участка под ИЖС в сельской местности

Ни для кого не секрет, что часто люди переезжают из села в город, а земельные участки выкупаются администрацией района или села. Затем их могут получить во владение лица, которые подадут заявление с такой просьбой.

Такой участок заявителю предложат в том случае, если размер и цель использования совпадает с указанными в заявлении.

Покупка участка под ИЖС в городской местности

В городе приобрести участок гораздо сложнее, в силу наличия длинной очереди. Если заявитель не льготник, ожидание может тянуться годами.

Процедура покупки участка под ИЖС

Шаг 1: Заявитель должен обратиться с заявлением в администрацию села, города либо района. В заявлении обязательно указывается, что земля необходима для ИЖС, желаемая площадь и расположение участка.

Шаг 2: Рассмотрение может длиться довольно долго. После него главой выносится решение вопроса в форме постановления. Если выносится отказ, он должен быть четко аргументирован.

Шаг 3: На решение также влияет место проживания заявителя. Если он житель этой местности, у него есть приоритетное право на получение участка.

Шаг 4: Если не хочется долго ждать очередности, участок выкупается.

Шаг 5: Как только органы Федеральной кадастровой службы вынесли свое решение, осуществили все нужные замеры, очертили границы участка, им можно пользоваться в полной мере.

Чтобы стать хозяином участка, нужно пройти каждый из приведенных выше этапов.

Пакет предоставляемых документов

  • Оригинал паспорта заявителя и его копия;
  • Письменное согласие второго супруга на проведение сделки;
  • Квитанция об оплате рег. сбора;
  • Документы, подтверждающие передачу участка;
  • Паспорт на участок.

Стоимость и гос. пошлина

Складывается из оплаты услуг нотариуса и государственной пошлины. Эти вопросы регулирует Налоговый кодекс РФ.

Что касается государственной пошлины, ее размер составляет 200 рублей. Чек о ее оплате обязательно нужно приложить к перечню документов, приведенному выше.

Завершающие действия

Последним этапом является регистрация участка для последующего оформления права собственности. Как только этот этап будет пройден, заявитель получит на руки свидетельство, подтверждающее право собственности.

Именно после этого заявитель становится полноправным собственником земли.

Жить в сельской местности сегодня – желание многих. Что может быть лучше чистого воздуха и красивой природы? Для жителя большого города это отличный вариант. А как выбрать участок и правильно оформить сделку по его приобретению мы постарались разъяснить в сегодняшнем материале.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kak-kupit-uchastok-zemli-v-derevne/

Покупаем землю правильно, без проблем в будущем
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here