Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма

Все самое интересное по теме: "Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма" с выводами специалистов. Актуальность информации на 2020 год вы всегда можете уточнить у дежурного юриста.

Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж по договору аренды

В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 — даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), в соответствии с которым в часть первую ГК РФ был внесен ряд изменений. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Поскольку законодательство не ограничивает виды обязательств, исполнение которых может обеспечиваться таким платежом, этот способ обеспечения может применяться и к обязательствам, возникшим из договора аренды.

До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также «гарантийный платеж», «гарантийный взнос», «гарантийный авансовый платеж», «депозит» и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).

В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.

Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).

Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.

В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).

Источник: http://base.garant.ru/58074757/

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Договором предусмотрен обеспечительный платеж, который арендодатель вправе зачесть в счет арендной платы за последний месяц аренды или в счет иной задолженности арендатора по договору. Договором также предусмотрено, что в случае, если арендатор дважды нарушит срок уплаты арендной платы по договору, то арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа. Арендатор допустил просрочку уплаты арендной платы более двух раз подряд. Арендодатель имеет намерение удержать данный обеспечительный платеж в качестве штрафа. Каким образом и какими первичными документами необходимо оформить удержание обеспечительного платежа для целей налогового и бухгалтерского учета у арендодателя (ООО применяет общую систему налогообложения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли у организации возникнет внереализационный доход на дату признания арендатором суммы штрафа. В бухгалтерском учете возникает прочий доход.
Согласие на зачет обеспечительного платежа может быть оформлено двусторонним актом.

Читайте так же:  К кому относится закон «о государственных пособиях для граждан, имеющих детей»

Обоснование позиции:
На основании п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Налог на прибыль

НДС

Бухгалтерский учет

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет при получении задатка (иных денежных обеспечений).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

04 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Определением ВС РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
*(2) В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 разъяснено, что налогоплательщик, выступавший продавцом, не может быть лишен предусмотренного абзацем 2 п. 5 ст. 171 НК РФ права на вычет суммы НДС, ранее исчисленного и уплаченного в бюджет на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ при получении авансовых платежей, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора, если возврат платежей производится контрагенту не в денежной форме. Таким образом, возврат аванса в неденежной форме не лишает продавца права на вычет. По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации при зачете обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа можно рассматривать как изменение (уточнение) условий договора в части использования обеспечительного платежа. А сам зачет «аванса» в счет не подлежащих обложению НДС сумм санкций — как возврат «аванса» в счет предстоящего оказания услуг по аренде.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1296214/

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма

Практически каждая сделка, касающаяся недвижимого имущества, сопровождается определенными рисками для участников. Собственник может пострадать от действий недобросовестного пользователя жильем, а арендатору может быть неудобен чрезмерный контроль владельца квартиры или другого помещения.

Залогом спокойствия для каждой стороны является обеспечительный платеж в договоре аренды. Данная сумма позволит лицу, арендовавшему жилье, спокойно проживать и не беспокоиться о постоянных визитах владельца, а собственнику — получить дополнительную гарантию сохранности своего имущества, поскольку в случае нанесения ущерба платеж не возвращается арендатору. Рассмотрим ситуацию, в которой может потребоваться такой платеж и какие преимущества дает его использование.

Что такое обеспечительный платеж в договоре найма?

Закон предусматривает разные варианты обеспечения исполнения обязательств сторон. Залог – это наиболее известный вариант, который представляет определенную сумму денег, передаваемую арендатором владельцу имущества. Частным случаем залога является обеспечительный платеж.

Данный вид гарантии указан в ст. 381.1 ГК РФ. Он характеризуется таким же образом, как и залог, однако этот вариант может быть использован только в отношении тех соглашений, где прописано наличие денежных отношений между сторонами. После поступления нужной сумму она как бы «замораживается» на счету и не может быть использована арендодателем по своему усмотрению.

На какой срок вносится обеспечительный платеж?

Стороны сделки предусматривают определенный срок исполнения обязательств. В дальнейшем достигнутая договоренность прописывается в договоре, и без ее исполнения соглашение считается недействительным. Дата внесения платежа должна строго соблюдаться арендатором, и если при ее наступлении обязательство не было исполнено, договор не считается заключенным.

Важным аспектом является возврат денег. Главным условием для этого считается исполнение арендатором всех обязательств, прописанных в договоре. Если соглашение было полностью исполнено и завершилось без эксцессов, то обеспечительный платеж возвращается стороне, которая его внесла. Такие же последствия имеют место, если обязательства исполнены, но речь идет о досрочном прекращении действия сделки.

Стороны имеют право установить другие условия внесения и возврата обеспечительного платежа, однако при таком решении следует точно сформулировать свои пожелания и внести их в общее соглашение. Иногда внесенная сумма засчитывается в счет последнего платежа по аренде или делится в равных частях между участниками. Этот момент требует тщательного согласования вопроса между сторонами.

Как определяется сумма платежа?

Сумма денежных средств, вносимых в качестве обеспечительного платежа, определяется также по согласованию сторон. Итог договоренности указывается в соглашении, чтобы в дальнейшем сделка считалась завершенной.

Размер выплаты зависит о суммы арендной платы и ее типа. По этой причине стоит определять сумму платежа с учетом того показателя, который прописан в условиях сделки. С учетом типа арендной платы обеспечительный платеж может устанавливаться следующим образом:

  • помесячная (годовая или квартальная) плата, исчисленная на основании стоимости одной единицы площади;
  • сумма, имеющая фиксированный размер.

Первый вариант предполагает вести учет периодичности и размеры арендных взносов, поступающих регулярно, и обеспечительный платеж рассчитать в виде среднего показателя. Второй способ позволяет установить практически любую произвольную сумму, но по договоренности сторон.

Форма внесения платежа исключительно денежная и даже если участники сделки оговорили выполнение расчета в натуральном виде или по принципу бартера, при помощи изготавливаемой продукции, все равно придется вносить деньги.

В итоге можно сделать небольшой вывод о том, что гражданское право определяет обеспечительный взнос как денежное обязательство одной стороны перед другой в рамках действия договора аренды. При этом способ внесения денег может быть любым – наличным или безналичным.

Порядок внесения и возврата денежной суммы

Данный момент является существенным для сделки, поскольку стороны должны строго соблюдать условия получения и предоставления денежной суммы. Поступление платежа должно происходить в тот момент, который был определен договором аренды, и в указанной форме.

Важным аспектом сделки является то, что внесение платежа должно быть связано с передачей имущества в непосредственное пользование арендатора. Иными словами, как только поступает указанная в договоре сумма обеспечения, стороны подписывают передаточный акт.

Помимо внесения, важным моментом считается возврат денег вносителю. Данное условие также прописывается в соглашении, однако предварительно из суммы удерживаются расходы, которые понес арендодатель, или имеющий место ущерб. Это выполняется в уведомительном порядке и только в том случае, если данный пункт имеется в договоре.

Заключение

Обеспечительный платеж по договору аренды – это своеобразная гарантия благонадежности проводимой сделки и обеспечение сохранности передаваемого имущества. Все условия внесения денежной суммы стороны должны заранее обговорить и прописать в действующем соглашении. Если этот пункт отсутствует, то обеспечительный платеж не является обязательным для проведения сделки моментом.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie/obespechitelnyiy-platezh-v-dogovore.html

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма

Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства

Читайте так же:  Требования к содержанию многоквартирного дома

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 статьи 329 ГК РФ).

Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.

В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2015 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.

Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего «обеспечения», или «гарантийного/страхового депозита» (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц). В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы, или просрочки в ее уплате, арендодатель удерживал нужную сумму из суммы «обеспечения».

Если же арендатор добросовестно исполняет обязанности, то обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотреть соглашением сторон. Например, договором аренды может быть предусмотрено, что такой платеж поступает в счет уплаты аренды за последний месяц пользования объектом аренды.

Определение понятия «обеспечительный платеж»

Обеспечительный платеж — это определенная соглашением сторон сделки денежная сумма, вносимая одной из сторон в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения обязательства.

Согласно п. 1 статьи 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, посредством применения обеспечительного платежа могут обеспечиваться:

  • денежное обязательство;
  • обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора;
  • обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ «Требования, связанные с организацией игр и пари и участием в них».

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платеж в обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем

Допускается использование обеспечительного платежа в целях обеспечения обязательств, которое возникнет в будущем. В этом случае условие об обеспечительном платеже закрепляется в предварительном договоре. Если основной договор не будет заключен по вине стороны, внесшей обеспечительный платеж, то этот платеж остается у другой стороны. В случае если основной договор не будет заключен по вине контрагента стороны, внесшей платеж, то последняя вправе требовать его возврата.

Функции обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств применим только в денежном обязательстве и выполняет кроме обеспечительной еще и платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства

Когда обеспечительный платеж подлежит возврату

По общему правилу, установленному п. 2 статьи 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату в следующих случаях:

1) в связи с прекращением обеспеченного обязательства;

2) если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в предусмотренный договором срок.

Вместе с тем, иные положения могут быть предусмотрены соглашением сторон. Например, в договоре аренды может быть предусмотрено, что «обеспечительный платеж засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц пользования объектом аренды«.

Как вариант, стороны не лишены возможности предусмотреть в договоре и условие о возврате обеспечительного платежа не в полном размере. Например, из 100 000 рублей, подлежит возврату только 50 000 рублей.

Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Применение правил об обеспечительном платеже

В соответствии со статьей 381.2 ГК РФ, правила об обеспечительном платеже (ст. 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

Таким образом, помимо денег, предметом обеспечительного платежа могут являться ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (см. ст. ст. 130, 133, 134, 135 ГК РФ).

Источник: http://logos-pravo.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-eto-obrazec-dogovora-uderzhanie-vozvrat-platezha

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Читайте так же:  Льготные программы ипотечного кредитования

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
  • Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Читайте так же:  Получение паспорта в 14 лет через мфц

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

Дт 76ар Кт 76об;

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Источник: http://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/dokumenty_buhgalterskogo_ucheta/obespechitelnyj_ili_garantijnyj_platezh_po_dogovoru_arendy/

Налоговые последствия для обеспечительного платежа

До недавнего времени обеспечительный платеж не был предусмотрен Гражданским кодексом. Тем не менее на практике такой вид подтверждения намерения заключить договор и обеспечения его добросовестного исполнения весьма популярен. В марте прошлого года законодатели дополнили Гражданский кодекс положениями об обеспечительном платеже, что, несомненно, дает более широкие возможности для его безопасного использования в различных договорах. Однако и про налоговую сторону данной операции забывать не стоит.

Какой платеж — обеспечительный?

Определение обеспечительного платежа содержится в новой ст. 381.1 ГК РФ. В ней сказано, что обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которую одна сторона вносит в пользу другой стороны. При этом обеспечительный платеж применяется только в отношении денежных обязательств (и в этом одно из его отличий от задатка), в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку. То есть обеспечительный платеж идеально подходит, например, под конструкцию договора аренды, когда арендатор путем передачи арендодателю определенной денежной суммы сверх арендной платы гарантирует, что он будет своевременно вносить арендную плату, а также компенсирует ущерб в случае его причинения арендуемому объекту.

Далее. В статье 381.1 ГК РФ отдельно оговаривается, что таким платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. То есть законодатели предусмотрели возможность передавать обеспечительные денежные средства и по предварительному договору, что важно уже не только при аренде, но и, например, при купле-продаже имущества.

Не обошли законодатели стороной и вопрос о дальнейшей судьбе обеспечительного платежа. Так, в качестве общего правила закреплено, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В пункте 2 ст. 381.1 ГК РФ зафиксировано, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые обеспечивал платеж, он подлежит возврату в полном размере, что существенно отличает этот платеж от задатка. Аналогичная судьба ждет обеспечительный платеж, если обеспеченное им обязательство прекращено — все деньги должны вернуться к стороне, их выдавшей. Однако это опять же общее правило, а в договоре стороны вправе закрепить и иной порядок.

В пункте 3 рассматриваемой статьи сказано, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Таким образом, обеспечительный платеж, введенный в Гражданский кодекс, является, пожалуй, самой гибкой мерой обеспечения обязательств. Судите сами: стороны вправе договориться о любом размере платежа, как по уже существующему договору, так и по тому, который еще только планируется заключить. А также могут в каждом конкретном соглашении указать судьбу обеспечительного платежа в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства, в том числе установить полное или частичное удержание или возврат полученных денег, а также, наоборот, обязанность внести дополнительную сумму.

При этом надо помнить про основное ограничение: таким платежом можно обеспечивать только денежное обязательство. Соответственно, потребовать обеспечительный платеж от арендодателя или продавца в качестве гарантии передачи имущества не получится. Для этих целей нужно по-прежнему использовать задаток.

Итак, обеспечительный платеж:

1) это денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне;

2) данная денежная сумма обеспечивает исполнение любого денежного обязательства;

3) по умолчанию полученная сумма либо засчитывается в счет обеспечиваемого обязательства (при наступлении условий, предусмотренных договором), либо полностью возвращается выдавшей его стороне (при ненаступлении указанных условий либо прекращении обязательства);

4) сторонам предоставлена широкая возможность по «тонкой настройке» обеспечительного платежа, как в части условий его выдачи, так и в части условий его возврата (вплоть до 100% удержания и обязанности внесения дополнительных сумм).

Применяя эти критерии обеспечительного платежа к налоговой стороне вопроса, первым делом нужно обратить внимание на то, что обеспечительный платеж совмещает в себе две функции — обеспечительную и платежную. При этом первая из них присутствует всегда, а вторая может возникать или не возникать в зависимости от условий договора и поведения сторон. В свою очередь обеспечительная функция при определенных условиях может трансформироваться в штрафную. Поэтому и налоговые последствия выдачи и получения обеспечительного платежа напрямую будут зависеть от тех условий, на которых этот платеж выдается (получен).

Исполнили — зачли

Начнем со стандартной ситуации, когда по условиям договора обеспечительный платеж засчитывается в счет обязательства, для обеспечения которого он выдан. Сразу скажем, что мы не будем рассматривать ситуацию, когда обеспечительный платеж в момент зачета в счет обеспечиваемого обязательства выполняет функцию аванса (то есть когда зачет производится в счет предоплаты — аренды за следующий месяц, например).

Налог на прибыль

Пунктом 32 ст. 270 НК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества и имущественных прав, переданных в качестве залога, задатка. Обеспечительный платеж и задаток имеют общую правовую природу (см. письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 № 03-03-06/2/42967). Поэтому у перечислившей платеж стороны эта сумма в момент уплаты на основании подп. 32 ст. 270 НК РФ не будет включена в состав расходов. После того как платеж выполнит свою обеспечительную функцию и будет зачтен в счет соответствующего обязательства, у перечислившей стороны может возникнуть соответствующий расход.

Читайте так же:  Особенности подачи заявление на развод — в загс или в суд

У получателя платежа данная сумма в доходы в момент поступления тоже не включается на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, по которому не отражаются доходы в виде имущества и имущественных прав, полученных в качестве залога, задатка. Соответственно, доход образуется не раньше того, как будет выполнена обеспечивающая функция (произойдет зачет платежа в счет обязательства).

«Упрощенка»

Аналогичным образом обстоит ситуация, если выдавшая обеспечение сторона применяет УСН. Здесь также расход может появиться только после зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства. При этом нужно следить, чтобы зачет проводился не в счет предварительной оплаты (аванса), ведь авансы в состав расходов, уменьшающих доходы, при УСН не включаются (п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 30.03.2012 № 03-11-06/2/49).

У получающей стороны при применении УСН данная сумма дохода не образует. Основание — подп. 2 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1. ст. 346.15 НК РФ по аналогии с задатком и залогом.

В письме от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360 Минфин России обратил внимание на тот факт, что если платежная функция у обеспечительного платежа изначально предусмотрена соответствующим договором, то есть в нем установлено, что данная сумма будет зачтена в счет исполнения обеспечиваемого денежного обязательства, то обеспечительный платеж изначально является суммой, связанной с оплатой товаров, работ или услуг по обеспечиваемому договору.

Соответственно, у получающей стороны эта сумма увеличивает налоговую базу по НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. При этом у стороны, перечислившей платеж, права на налоговый вычет не возникает. Ведь по таким суммам счет-фактура составляется в одном экземпляре и другой стороне не выставляется (п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Но на данную ситуацию можно посмотреть и с той точки зрения, что до момента фактического зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства он выполняет исключительно обеспечительную функцию, а не платежную. Этот подход основан на буквальном толковании положений абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которым сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства именно при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Следовательно, до наступления таких обстоятельств обеспечительный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию и не является предварительной оплатой (авансом) или суммой, связанной с оплатой реализованных товаров, работ или услуг.

Если придерживаться такого подхода, в момент получения обеспечительного платежа обязанности по исчислению НДС вообще не возникает, а значит, и речь об оформлении счетов-фактур и получении вычета идти не может. Все налоговые последствия при таком подходе будут возникать в дальнейшем, при зачете обеспечительного платежа в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.

Что касается арбитражной практики по данному вопросу, то она имеется по делам, рассмотренным до внесения в ГК РФ норм про обеспечительный платеж. Отметим, что на практике некоторые налоговые органы расценивали обеспечительный платеж как аванс и требовали уплаты НДС с полученных сумм.

А вот в постановлении ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 № А12-16130/2010 (Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС‑8319/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что если обеспечительный платеж наделен платежной функцией, то он обладает признаками аванса. В этом деле стороны сделки при заключении предварительного договора предусмотрели, что получаемые в качестве обеспечительного платежа денежные средства будут входить в цену основного договора, а также обеспечат заключение основного договора и исполнение иных обязательств по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей, что свидетельствует о наличии в нем признаков задатка, предусмотренного нормой ст. 380 ГК РФ, а также о том, что данный обеспечительный платеж является одновременно и способом обеспечения обязательств.

Не исполнили — вернули

Перейдем теперь к ситуации, когда обеспеченное платежом денежное обязательство не было исполнено либо было прекращено. В таком случае, если иное не установлено договором, обеспечительный платеж в полном размере возвращается плательщику. В части УСН и налога на прибыль эта операция никаких налоговых последствий не повлечет, ведь и перечисление обеспечительного платежа ни в доходах, ни в расходах не учитывалось.

А вот с НДС тут могут быть сложности, если получатель платежа решил налог начислить сразу же при получении платежа. Если получатель воспользовался разъяснениями Минфина России и расценил эту сумму как связанную с оплатой и уплатил НДС по расчетной ставке, то придется корректировать налоговую базу в периоде получения платежа (путем подачи уточненной декларации) и возмещать сумму налога из бюджета в порядке ст. 78 НК РФ, как излишне уплаченную.

Не исполнили и не вернули

Следующий вариант, возможность которого предусмотрена Гражданским кодексом, — в случае неисполнения обязательства, которое обеспечивал платеж, эта сумма может полностью или частично остаться у получившей платеж стороны. Например, если неисполнение обязательства произошло по вине стороны, выдавшей обеспечение. В рассматриваемой ситуации у обеспечения платежная функция прекращается, а обеспечительная функция переходит в формат штрафных санкций.

Другими словами, сумма обеспечения, оставшегося у поставщика (подрядчика, исполнителя), по своей сути является штрафом за нарушение договорных обязательств. Поэтому перечислившая обеспечение сторона может учесть данную сумму в составе внереализационных расходов на дату признания факта неисполнения обязательств (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). А вот упрощенцы такого права лишены — данный вид расходов не поименован в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

У получающей стороны вне зависимости от применяемой системы налогообложения сумма оставшегося у нее обеспечительного платежа войдет в состав доходов (п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Он возникает на дату признания виновной стороной факта нарушения обязательств (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В части НДС последствия смены статуса обеспечительного платежа на штраф приведут к тому, что данные суммы вообще выпадут из налоговой базы. Ведь штрафы за неисполнение договорных обязательств НДС не облагаются (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письма Минфина России от 04.03.2013 № 03-07-15/6333, ФНС России от 03.04.2013 № ЕД‑4-3/[email protected]). Если полученная сумма была квалифицирована получателем как связанная с оплатой товаров, работ, услуг, то ему для возврата налога придется подготовить уточненную декларацию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.eg-online.ru/article/303197/

Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here