Нюансы проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости

Все самое интересное по теме: "Нюансы проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости" с выводами специалистов. Актуальность информации на 2020 год вы всегда можете уточнить у дежурного юриста.

Эксперты рассказали о возможных поправках в законодательство о кадастровой оценке и нюансах учета характеристик объектов при определении их рыночной стоимости

Francescoscatena / Depositphotos.com

В 2018 году 34 субъекта РФ, включая Москву, провели оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости по новым правилам. На это обратила внимание член рабочего органа Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ по стратегии развития оценочной деятельности, заместитель председателя дисциплинарного комитета СРО «Федерация специалистов оценщиков», генеральный директор, управляющий партнер ООО «Профессиональная Группа Оценки», MRICS Анна Исаева на тематическом круглом столе в МТПП. Новые правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, напомним, предусмотрены Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). Им установлено в том числе то, что определять кадастровую стоимость объектов уполномочены государственные бюджетные учреждения (далее – ГБУ), а не оценочные организации, отбираемые по конкурсу (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут теперь и не создаваться в регионах, а досудебный порядок оспаривания в них кадастровой стоимости, соответственно, не является для юрлиц обязательным согласно новым правилам (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Минэкономразвития России в октябре 2018 года разработало законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Закон № 237-ФЗ. Данным проектом предполагается среди прочего исключить из Закона № 237-ФЗ положения о том, что в случае исправления ошибок, как технических, так и методологических, совершенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости только в сторону понижения (ч. 8 ст. 20 и ч. 16 ст. 21 Закона № 237-ФЗ). По мнению Анны Исаевой, такие изменения в случае их вступления в силу ухудшат положение правообладателей объектов недвижимости по сравнению с действующим регулированием, и не будут способствовать качественному определению кадастровой стоимости со стороны ГБУ.

В то же время законопроектом предлагается предусмотреть ответственность руководителя ГБУ за проведение кадастровой оценки. Так, указывается, что если доля удовлетворенных судом заявлений об оспаривании принятых в течение календарного года решений ГБУ, которыми было отказано в исправлении допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок либо в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, от общего количества принятых ГБУ в течение календарного года решений превысила 20% для одного из оснований или 15% в сумме по обоим основаниям, то орган регистрации прав направляет в уполномоченный орган субъекта РФ представление о расторжении трудового договора по инициативе работодателя с руководителем ГБУ.

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в «Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Еще в одном деле правообладателю удалось снизить кадастровую стоимость объекта благодаря учету оценщиком его индивидуальных характеристик на 57%. Изначально при определении кадастровой стоимости не было принято во внимание, что 50% площади объекта приходится на чердак, который нельзя эксплуатировать. Помещение в целом по своему функциональному назначению определялось как офисное, но чердак при этом не был оборудован соответствующим образом, а представлял собой по сути технический этаж. Суд при рассмотрении дела учел соответствующие пояснения оценщика и установил кадастровую стоимость объекта в размере рыночной.

Ирина Комар заключила, что точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно только путем его индивидуальной профессиональной оценки. Ведь при массовой кадастровой оценке объектов недвижимости, какими бы методиками не пользовались кадастровые оценщики, учесть все индивидуальные характеристики объекта невозможно.

Напомним также, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна включать НДС. Такую позицию, в частности, обозначил ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1268966/

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Читайте так же:  Возвращение налогового вычета по подоходному налогу

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Источник: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/46862.html/

Производим кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости находится в ЕГРН – едином государственном реестре недвижимости, есть возможность получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости недвижимого объекта (утверждена форма выписки приказом от 25.12.2015 Минэкономразвития России № 975).

Объекты кадастровой оценки

Производится профессиональная оценка кадастровой стоимости недвижимости на основании таких официальных подходов:

Эксперты при использовании сравнительного подхода основываются на последних ценах на аналогичные объекты недвижимости, которые реализуются на настоящий момент. Получается информация из разных информационных источников, в которые входят печатные издания, официальные сайты агентств по недвижимости, домов, проданных предприятий, комплексов и участков.

С использованием затратного подхода кадастровая оценка недвижимости выполняется с учетом фактической ценовой политики на полное объективное воспроизведение на дату проведения мероприятий по оценке.

Собирается информация на участки земли, стоимость материалов для строительства и работ по возведению объектов по аналогии. Обязательно добавляются к полученной сумме расходы для обустройства транспортных и инженерных коммуникаций, а также иные сведения, влияющие на расчет объектной стоимости.

При применении в кадастровой оценке доходного подхода специалисты основываются на действующих арендных ставках, используют информацию об инвестиционной доходности объектов и реальных затратах на эксплуатационные расходы.

В результате проведенных оценочных мероприятий составляется официальный отчет. Оспаривание кадастровой оценки недвижимости производится с обязательной ссылкой на выводы, указанные в оценочном отчете, с предоставлением новых, объективных данных и указанием на конкретные ошибки эксперта.

Как узнать оценку

Предоставляются сведения по запросам юридических и физических лиц, в том числе по использованию общих информационно-телекоммуникационных сетей, сюда входит сеть «Интернет», единый портал, единая система электронного межведомственного взаимодействия и к ней подключаемых региональных сетей электронного межведомственного взаимодействия, других технических средств связи, а также через обеспечение к федеральной информационной государственной системе доступа ведения Единого государственного реестра по недвижимости или иными способами.

В этом случае есть возможность узнать включенные в фонд базы данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости в случаях:

  1. когда определяется кадастровая стоимость в рамках кадастровой государственной оценки объектов недвижимости;
  2. когда определяется кадастровая стоимость учтенных вновь объектов недвижимости, учтенных ранее объектов недвижимости, в случае внесения в Единый государственный реестр по недвижимости сведений о них и объектах недвижимости, по отношению к которым происходит изменение их качественных характеристик и (или) количественных, в период между моментом проведения последней кадастровой государственной оценки и моментом проведения очередной кадастровой государственной оценки;
  3. момент исправления методологической и (или) технической ошибок, которые были допущены при определении кадастровой суммы;
  4. момент определения объектной кадастровой стоимости недвижимости в размере его стоимости на рынке.

Осуществляется поиск информации о кадастровой стоимости в поле поиска по кадастровому номеру в сервисе интересующего объекта. После того как кадастровый номер введен, следует нажать кнопку «Найти». Открывается ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или информация об отсутствии данных (в случае, если их нет в фонде данных кадастровой государственной оценки).

Также можно скачать отчет об определении кадастровой оценки, где содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информацию сервиса предоставляют в режиме реального времени бесплатно.

Физические лица и юридические (в случае, когда результаты определения кадастровой цены затрагивают обязанности или права лиц), а также службы государственной власти и местного самоуправления имеют право пойти с обращением в бюджетное учреждение о предоставлении разъяснений, которое осуществляет определение кадастровой оценки.

Предоставляется бюджетным учреждением разъяснение, связанное с определением кадастровой цены, со дня поступления подобного обращения в течение тридцати дней.

Обращение в обязательном порядке о предоставлении разъяснений содержит:

  1. личные данные физического лица (при наличии отчества), адрес постоянного места жительства гражданина, полное наименование, юридическое местонахождение организации, контактный номер телефона, при наличии адрес электронной почты лица, которое подает о предоставлении разъяснений обращение;
  2. кадастровый адрес и (или) номер объекта недвижимости.

Порядок проведения оспаривания результатов кадастровой стоимости

Официально оспаривание кадастровой оценки предусмотрено ФЗ РФ «Об оценочной деятельности».

Если возникают разногласия, нахождение ошибок и других противоправных нарушений, заинтересованное лицо или владелец объекта может в рамках своих полномочий обжаловать документальный отчет и расчеты. Заявитель должен обратиться при обжаловании результатов в специальную комиссию, имея при себе официальное заявление о необходимости пересмотра кадастровой оценки.

Помимо этого, заявитель вправе заказать независимую оценку для оспаривания кадастровой суммы недвижимости, которая становится документальным дополнительным подтверждением необъективности проведенных ранее расчетов и может предъявляться в государственные структуры как весомый, а иногда и решающий аргумент.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-imushhestvo/kadastrovaya-otsenka-nedvizhimosti.html

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Читайте так же:  Заполнение декларации 3-ндфл при покупке недвижимости

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Читайте так же:  Цели и задачи уголовно исполнительного права

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/komissarov/638304/

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной

С 2020 года все расчеты по сделкам с недвижимостью проводят по кадастру. Инвентаризационная стоимость (оценка БТИ) окончательно уходит в прошлое. Переходный период для исчисления налогов по старым правилам окончен. Налоговые платежи, завещание, купля продажа – любые действия с недвижимым имуществом производят исходя из рыночной цены объекта.

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризацией недвижимости занимается специальное бюро (БТИ), которое оценивает строение исходя из технических параметров. Основой для определения стоимости является технический паспорт строения или квартиры.

Учитывают следующие характеристики:

  • материал постройки;
  • конструктивные особенности дома;
  • степень ветхости.

Инвентаризационная стоимость или «государственная оценка» традиционно была ниже цены продажи объекта недвижимости. В некоторых случаях разница может быть в десятки раз. Даже с поправкой на инфляцию инвентаризационная стоимость со временем снижается. Тогда как рыночная цена недвижимости неуклонно растет.

Актуальность инвентаризационной оценки недвижимости сохраняется для оформления документов на приватизацию и вступление в права наследования. В некоторых регионах до последнего сохраняли старые правила расчета налогов. С 2020 года все субъекты должны перейти на новые алгоритмы работы.

Кадастровая оценка

Кадастром в России традиционно называют реестр (список) землевладельцев. В современном понимании термин «кадастровая стоимость» обозначает цену объекта на рынке на данный момент времени. Переход от инвентаризационной оценки недвижимости к кадастровой правительство объяснило необходимостью оперировать реальной ценой объектов при совершении сделок и в налогообложении.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость — в чем разница? Первый вариант учитывает только материальную стоимость объекта, второй принимает во внимание все факторы, формирующие цену.

Видео (кликните для воспроизведения).

При кадастровой оценке дополнительно учитывают:

  • Расположение объекта. Понятно, что аналогичные квартиры в маленьком поселке и мегаполисе будут отличаться по цене. Даже в одном городе цена на квартиру изменяется в зависимости от престижности района.
  • Развитость инфраструктуры. Станция метро в пяти минутах ходьбы, детский сад, школа, поликлиника – это объекты, которые повышают качество жизни и стоимость жилья.
  • Этажность многоквартирного дома и расположение квартиры.
  • Степень благоустройства общедомовой площади и придомовой территории. Здесь при оценке специалисты учитывают состояние подъезда, наличие пассажирского и грузового лифта, наличие детской игровой зоны, парковку, степень озеленения района, близость автодороги.
  • Размер и состояние земельного участка, хозяйственные строения, доступ к коммуникациям – это параметры, которые прямо влияют на цену индивидуального дома.
  • Рыночную стоимость аналогичных объектов в данном населенном пункте.

Индивидуальная оценка с учетом всех факторов, влияющих на формирование цены, проводится экспертами в спорных случаях. Например, если хозяин недвижимости не согласен с квитанциями по налогу на недвижимость.

Государственная кадастровая оценка регламентирована законом от июля 2016 года № 237-ФЗ. Сведения об объектах недвижимости заносят в Росреестр.

С 2014 года расчет инвентаризационной стоимости недвижимости прекращен. Более поздние постройки учитываются уже по кадастру. Пересмотр кадастровой оценки проводят раз в пять лет. Ранее цену пересчитывали ежегодно.

Соотношение с рыночной ценой

Говорить о совпадении рыночной цены и кадастровой не приходится. Росреестр оценивает недвижимость «оптом». Основой для определения кадастровой стоимости являются сведения, запрашиваемые из государственных органов. Для расчета используют усредненные формулы и установленные корректировочные коэффициенты.

В результате получают число, которое может в три раза отличаться от рыночной цены объекта. Поскольку переоценка проводится раз в пять лет, то колебания покупательной способности, нюансы спроса и предложения остаются неучтенными. Однако полученная цифра по кадастру более приближена к реальной цене, чем инвентаризационная оценка.

Как начисляют налог на недвижимость

Государство установило необлагаемый налогом минимум на жилье. Выражается это в установленных нормах квадратной площади, которую налогом не облагают.

Размеры необлагаемой жилплощади в зависимости от вида жилья:

  • для комнаты в коммунальной квартире – 10 кв. м;
  • для отдельной квартиры в многоквартирном доме – 20 кв. м;
  • для индивидуального дома – 50 кв. м.

Правом на вычет можно воспользоваться для каждого объекта, независимо от их количества у собственника.

Если владелец не согласен с кадастровой оценкой? Оспорить кадастровую оценку можно в комиссии при Росреестре или в суде. Однако при обращении следует понимать, что положительное решение выносится только в половине случаев.

Решение об установлении новой стоимости будет действовать до следующей плановой переоценки недвижимости государственными органами. Максимальную пользу можно извлечь, если подать на пересмотр сразу. Обращение в Росреестр не несет за собой дополнительных трат. В суде потребуется оплатить издержки на проведение экспертизы и пошлину.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/inventarizaczionnaya-stoimost.html

Нюансы проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости

Некоторые махинации с недвижимостью для снижения налоговых платежей вынудили государство принять ряд мер и нововведений касательно налогового законодательства в отношении квартир, домов и иных объектов. Для чего нужна оценка кадастровой стоимости недвижимости, как с ее помощью рассчитать налоговый платеж, попробуем разобраться.

Что представляет собой оценка кадастровой стоимости

Многие годаыначисление налога на объекты недвижимости осуществлялось по устаревшей схеме. Налоговой базой являлась рыночная стоимость недвижимости или стоимость объекта, которая указывается в договорах при его реализации. Вследствие этого налоговые платежи в бюджет были достаточно скудными.

Налоговые изменения последних лет позволяют исчислять налог от кадастровой стоимости объекта, которая определяется актами специальной оценочной комиссии Кадастровой палаты.

Результат оценки кадастровой стоимости не колеблется от курса валют или ситуации на рынке, так как оценочная работа проводится не чаще, чем три раза в год, но не реже, чем один раз в пять лет.

На данный момент все плановые оценочные работы прекращены на ближайшие 3 года для внедрения новой налоговой системы. Внеплановая проверка заказывается в Управлении Росреестра или у частных независимых оценщиков.

Таким образом, оценка кадастровой стоимости – ряд определенных манипуляций, благодаря которым определяется кадастровая стоимость того или иного объекта недвижимости:

  • Определить необходимость проведения оценки.
  • Согласовать список объектов.
  • Выбор лиц, ответственных за ведение оценочных работ.
  • Проведение оценки кадастровой стоимости.
  • Согласование конечного результата работы и внесение его в Государственный реестр недвижимых объектов.
Читайте так же:  Периодичность прохождения техосмотра автомобиля

Подробнее о кадастровой оценке в видео:

Когда необходимо проведение оценки

Существует ряд ситуаций, при которых проведение внеплановой кадастровой оценки недвижимости или обновление сведений о кадастровой стоимости объекта просто необходимо:

  1. Продажа или приобретение объекта недвижимости. Оценка необходима, когда отсутствует технический или кадастровый паспорт объекта, необходимый для регистрации сделки.
  2. Оформление дарственной или наследства. Данные сделки не сопровождаются движением денежных средств, поэтому определить, какая же стоимость у той или иной недвижимости, просто необходимо.
  3. Наём жилья. Процедура необходима при аренде муниципального жилья, например.
  4. Приобретение недвижимости в ипотеку или оформление кредита под залог недвижимых объектов. Оформление кредита должно сопровождаться не только документацией по платежеспособности гражданина, но и отчетом о проведенной оценке. В случае, если сумма запрашиваемого кредита будет значительно больше, чем размер средств, указанный в отчете, в выдаче кредита будет либо отказано, либо банк согласует сумму, не превышающую указанную в отчете об оценке кадастровой стоимости.
  5. Оформление льготы или субсидии на начисляемый имущественный налог.

Последствия неправильной оценки кадастровой стоимости

Случаются ситуация, когда из-за массового проведения оценки и использования устаревших методик кадастровая стоимость определяется неверно, в завышенном размере. Это может повлечь за собой некоторые негативные последствия, например:

  • Так как от данного показателя зависит налог на недвижимость, при его завышен и будет завышен и налог.
  • Повысится арендная плата за арендуемое муниципальное жилье или недвижимость.
  • В случае фигурирования объекта недвижимости в качестве предмета судебного заседания повысится размер пошлины.
  • Нотариус или юридические службы увеличат свои тарифы в рамках дел, где фигурирует данный объект.
  • Возникнут проблемы с органами опеки и попечительства.

Если завышена стоимость объекта недвижимости, собственник может нести финансовые затраты в связи с тем, что увеличатся тарифы на содержание объекта, оплату госпошлин и затруднится реализация объекта, если собственник решит его продать.

Как организовать переоценку кадастровой стоимости

Если размер налогового платежа достаточно велик или отличается от того расчета, который налогоплательщик проводил самостоятельно, возможно организовать работу по переоценке кадастровой стоимости объекта.

Для этого собственник сначала проводит независимую экспертизу, результаты которой подтвердят его опасения о завышении цены. Подобный отчет станет основанием для обращения в суд или специально созданную органами Росреестра комиссию.

В связи с тем, что комиссия органов Росреестра формируется из своих же сотрудников или коллег, всем им выгодно оставить принятое решение без изменений. Поэтому в случае получения отказа в признании результатов переоценки кадастровой стоимости, собственник недвижимости имеет законное право обратиться в суд. Пример по результатам заседания комиссии Росреестра в г. Москве ниже.

Если в ходе судебного заседания будет учтена проведенная собственником оценка и зачтется новая стоимость квартиры, налоговая инспекция будет обязана произвести перерасчет по уже уплаченным сборам.

Какие сведения могут быть учтены при проведении кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости:

  1. Стоимость 1 квадратного метра недвижимости в том районе населенного пункта, самом населенном пункте, где располагается объект.
  2. Возраст объекта недвижимости, процент износа несущих конструкций и основных элементов здания (возможная урожайность земельного участка).
  3. Характеристика места расположения объекта – этажность здания, месторасположение квартиры, местность, где расположен земельный участок.
  4. Размер (площадь) объекта.
  5. Общая характеристика экономической обстановки в населенном пункте и регионе.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/na-imushhestvo/otsenka-kadastrovoy-stoimosti.html

Сообщение о проведении государственной кадастровой оценки и приеме деклараций об объектах недвижимости

Решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки принято Департаментом 19 февраля 2018 года (приказ Департамента от 19.02.2018 года № 20 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году», далее — Приказ).

Приказ опубликован в официальном издании Мэра и Правительства Москвы — журнале «Вестник Мэра и Правительства Москвы» (электронной версии данного издания), № 13 за март 2018 года.

В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости (далее — Декларации).

Декларации принимает Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Декларации о характеристиках объектов недвижимости принимаются следующими способами:

1) Почтовым отправлением в адрес Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования»: 119 049, Большая Якиманка, 38;

2) При личном обращении в Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» по адресу: улица Кожевническая дом 1, строение 1, 3 этаж, кабинет № 27

Время приема*: понедельник-четверг с 08:00 до 17:00, пятница с 08:00 до 15:45, перерыв на обед 12:00–12:45.

* Прием Деклараций осуществляется в рабочие дни. В предпраздничные дни время приема сокращается на один час.

Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 декабря 2016 года № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Ознакомиться с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 декабря 2016 года № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» можно на сайте Министерства экономического развития Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Источник: http://www.mos.ru/news/item/37625073/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

Читайте так же:  Поэтапная инструкция по заполнению бланка 3-ндфл

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost/

Нюансы проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here