Договор субаренды земельного участка

Все самое интересное по теме: "Договор субаренды земельного участка" с выводами специалистов. Актуальность информации на 2020 год вы всегда можете уточнить у дежурного юриста.

Договор субаренды земельного участка

Субарендой называют сделку, по которой земля переходит во временное владение человеку (субарендатору). Он берет ее у прямого нанимателя, оформившего соглашение с собственником имущественного объекта. Договор субаренды земельного участка согласовывается с владельцем, после чего заключается в письменном виде в соответствии с ГК и ЗК РФ. В документе прописывается порядок передачи земли для временного пользования на определенный период.

Субаренда земли: что это?

Под субарендой земли понимается передача права их использования от прямых нанимателей к третьей стороне за плату. Данный вид сделки предусматривается ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. Если в роли владельца имущества выступают государственные или муниципальные органы, то необходимо руководствоваться нормами ЗК РФ. Когда землей владеют физические лица, правоотношения регламентирует ГК РФ.

Участок земли предоставляется в субаренду на время, которое не превышает период действия первоначального договора о найме. После подписания документов у субарендатора появляется обязательство по осуществлению выплат за землю на счет арендатору, с кем был заключен договор.

Передавать участок по праву субаренды разрешено, если отсутствуют противоречия с арендным соглашением между нанимателем и владельцем имущества.

В этот документ рекомендуется включать пункт о позволении или запрете переуступки права временного использования участка. Если данное уточнение не предусмотрели в тексте договора, то заключается новый документ либо вносится корректировка в действующий с помощью составления дополнительного соглашения. Это условие является основополагающим и без него заключение сделки по субаренде невозможно.

По каким правилам оформляются договора о субаренде?

В тексте соглашения должна находиться такая информация:

  1. название – договор субаренды;
  2. дата сделки, место ее заключения;
  3. указание участников соглашения;
  4. основание субаренды – сведения о первоначальном договоре;
  5. предмет соглашения – в этом разделе описываются технические характеристики объекта, место расположения, сведения об общей площади, имеющихся сооружениях;
  6. перечисление прав и обязательств обеих сторон;
  7. способ оплаты – сумма ежемесячного платежа, крайняя дата перевода средств;
  8. ответственность участников сделки за нарушение договорных условий;
  9. период действия соглашения;
  10. заключительные положения – приводится информация о количестве подписанных экземпляров договора, порядке решения конфликтных ситуаций, реквизитах для перевода денежных средств;
  11. подписи обеих сторон.

В обязанности арендатора входит необходимость предоставлять участок в оговоренный срок, оповестить владельца о заключении субарендного договора, следить за использованием земли по целевому предназначению. Субнаниматель принимает обязательство сохранить доверенное ему имущество в соответствующем состоянии, своевременно платить за аренду, проводить ремонтные работы при необходимости.

В разделе с описанием прав участников сделки описываются порядок использования участка, указывается разрешенная деятельность и допустимость постройки сооружений. В права главного нанимателя входит возможность расторжения договора из-за отсутствия платежей от субарендатора, неправильного использования участка, проведения опасных либо незаконных работ.

Внимание! К договору о поднайме прикладывается план земельного участка, где указываются границы территории, а также акт о согласовании границ с соседями.

В качестве гаранта выполнения условий договора субаренды выступает процедура по регистрации права. Ее проводят специалисты Росреестра или МФЦ. Договор начинает действовать не с даты его заключения, а по прохождению госрегистрации. Она не осуществляется вовсе, если период субаренды меньше 1 года . Другие исключения законодатели не предусмотрели.

Когда заключают договор субаренды?

Обычно, сдача участков арендаторами в поднаем является для них коммерческой деятельностью.

Например, у собственника имеются большие территории, сдаваемые им за адекватную цену. Он не желает тратить свое время для поиска контрагентов и переговоров с ними. Ему выгоднее отдать имущество в наем одному арендатору и предоставить ему право оформлять субаренду.

Иногда для многих лиц арендовать земельные участки напрямую невозможно или предварительно требуется решить довольно сложные вопросы. Например, в роли собственника выступает государство или городская администрация. Субарендаторам будет намного проще отыскать лиц, которые уже заключили договор о прямой аренде земли, и обговорить с ними условия подписания соглашения о субаренде. Им не придется принимать участие в аукционах и долго ждать результата рассмотрения заявления.

Заключая договор о субаренде, нужно знать, что существуют ситуации, когда арендатор не вправе передать право временного пользования участком третьей стороне.

В ст. 22 ЗК РФ говорится, что у нанимателя есть возможность подписать субарендный договор, не запрашивая разрешения у хозяина земли, если он письменно уведомит его о запланированной сделке. Но срок найма должен составлять больше 5 лет.

При наличии в договоре об аренде пункта, запрещающего подобные сделки, передать землю в субаренду нельзя.

Документы для субаренды

В зависимости от времени, на которое дается поднаем участка, зависит состав требуемых бумаг. Когда субаренду заключают более, чем на 1 год , к договору прикладывают следующие бумаги:

  • описание надела;
  • кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН;
  • техпаспорта сооружений, находящихся на земле;
  • график совершения взносов за субаренду;
  • справка из Росреестра с подтверждением прохождения процедуры по регистрации права на субарендное пользование.

Если срок документа не превышает 1 года , к нему полагается прикладывать:

  • приемо-передаточный акт по объекту;
  • доп.соглашение;
  • протокол имеющихся разногласий и протокол по их согласованию.

Если появляется необходимость продолжить субарендные правоотношения, то у сторон есть право пролонгации договора. Главное условие – отсутствие противоречий с условиями, оговоренными в первоначальном соглашении между нанимателем и владельцем земли.

Права владельца земли в субарендных правоотношениях

Согласно ст. 615 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует пункт, запрещающий передачу участка в поднаем, его можно добавить позднее. Собственники имеют полное право включить данное условие с помощью подписания дополнительных соглашений со своими арендаторами.

Владельцу недвижимого имущества не надо находиться в стороне, когда оформляется субаренда. У него есть законное право на следующие действия:

  • предоставление субарендатору с целью ознакомления основного договора аренды;
  • запрос информации о субарендаторе и целях его деятельности на участке;
  • повышение размера платежей для арендатора;
  • требование возвратить землю после истечения срока действия всех соглашений;
  • ознакомление с договором субаренды для исключения противоречий с первоначальным документом;
  • требование пройти процедуру гос.регистрации субарендных правоотношений.
Читайте так же:  Вычет на детей — считайте своих детей и получайте компенсацию

Несмотря на этот список прав собственника объекта, он, обычно, прямо не взаимодействует с субарендатором. Этим занимается прямой наниматель.

Внимание! Когда субарендатором нарушаются условия договора либо правила использования земельного участка, то за это несет ответственного прямой арендатор. Он всегда рискует больше остальных участников в подобных сделках.

Источник: http://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/dogovor-subarendy-uchastka/

Составление договора субаренды земельного участка и порядок регистрации. Есть ли ограничения в использовании ЗУ?

Договор субаренды ЗУ составляется нечасто, поэтому многие понятия не имеют, что в него включать. Часто необходимость в таком соглашении возникает при невозможности использования земли по назначению стороной, с которой был подписан договор аренды. Как же составить соглашение о субаренде? Какие пункты в него включить, и что в них написать?

Правила составления соглашения о перенайме ЗУ

В противном случае соглашение субаренды будет недействительным. Ниже приведено примерное содержание каждого пункта стандартного договора субаренды.

В начале соглашения составляется «шапка» документа, в которой указывается:
  • Название документа: «Договор субаренды земельного участка».
  • Дата и место подписания соглашения.
  • Информация об участниках договора: арендаторе и субарендаторе. Изначальный собственник земли здесь не указывается. Он фигурирует в другом пункте документа. В сведениях указываются личные и паспортные данные сторон, а также места их регистрации.

Предмет

В этом пункте подробно расписывается земельный участок, который отдается в субаренду. В описание включается:

  • Почтовый адрес.
  • Кадастровые и технические данные.
  • Описание границ.
  • Общая и передаваемая в субаренду площадь.
  • Информация о начальном договоре аренды, дающего основание для субаренды. Часто здесь также указывается о наличии письменного разрешения на субаренду собственника.
  • Целевое назначение участка, например, сельскохозяйственное.
  • Строения которые находятся на наделе на момент заключения соглашения. Например, капитальное строение складского помещения. Перечень объектов недвижимости обычно прописывается в приложении к договору.

Права и обязанности сторон

Как видно из названия, тут указываются права и обязанности арендатора и субарендатора.

Ниже приведен примерный перечень, который можно расширять в соответствии с законом РФ.

В обязанности арендатора, как правило, включается:

  • Предоставить участок в пользование субарендатора.
  • Предупредить субарендатора о правах третьих лиц на землю и об обязанностях, вытекающих из первоначального соглашения аренды.
  • Зарегистрировать договор.
  • Не вмешиваться в хоз.деятельность субарендатора.
  • После окончания действия соглашения принять участок обратно в пользование.
  • Получать арендную плату.
  • Требовать уплаты штрафов при просрочке платежей субарендатором.
  • Контролировать использование ЗУ.
  • Требовать расторжения договора или покрытия убытков, если субарендатор использует участок не по целевому назначению.
  • Вносить вовремя арендную плату.
  • Поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать на участке противоправных действий.
  • Возвратить участок (в пригодном к использованию состоянии) арендатору в течение 10 суток со дня истечения сроков договора.
  • Содействовать регистрации договора.
  • Сохранять межевые или геодезические знаки в неизменном состоянии.
  • Соблюдать экологические, санитарные и противопожарные нормы.
  • Требовать принятия или передачи участка согласно Законодательству.
  • Требовать прекращения вмешательства в использование участка.
  • Использовать участок по назначению, указанному в договоре.
  • Требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние ЗУ сильно ухудшилось.
  • Может продлять срок действия договора с согласия субарендатора.

Размер арендной платы и порядок расчетов

  • Сумма за оплату субаренды в месяц, например, 1200 руб/кв.м. Или же указывается полная стоимость за весь участок: 100000 руб/мес.
  • Сроки оплаты, к примеру, не позднее 15 числа каждого месяца.
  • Способ оплаты: наличный или безналичный расчет.
  • Возможность изменения стоимости, например, раз в год субарендатор имеет право менять сумму оплаты или же такое может происходить только по соглашению сторон.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, читайте тут.

Ответственность сторон

В этом пункте договора расписываются различные штрафы за нарушение договора или правил использования ЗУ:

  • Штраф за предоставление арендатором ЗУ в пользование субарендатора позже сроков, отмеченных в договоре.
  • Размер пени за каждый день просрочки оплаты субаренды. Указывается в процентах от общей суммы долга. Например, 12% от 11000 руб.
  • Штраф за несвоевременный возврат участка в пользование арендатора.
  • Также часто прописывают, что арендатор несет ответственность за недостатки ЗУ или построек на нем, даже если изначально о них не было известно.
  • Штраф за использование не по назначению, указанному в соглашении, например, 3-кратный размер платы за месяц.

Сроки действия и условия расторжения

  • Срок действия не может превышать первоначального срока аренды. В противном случае договор будет считаться недействительным. Срок указывается в месяцах или годах.
  • Сведения о гос.регистрации, если договор заключается на срок более 12 месяцев. Если менее, то он считается действительным с момента подписания, а не с момента регистрации.
  • В условиях расторжения обычно указывается, что договор можно расторгнуть досрочно только в одностороннем порядке и через суд. Еще один вариант расторжения – по соглашению сторон с заблаговременным предупреждением оных.
  • Можно также подробно расписать, в каких случаях каждая из сторон имеет право обратиться в суд для расторжения договора, например, отравление или загрязнение почвы ядохимикатами или реквизиция ЗУ третьими лицами.

Можно ли заключить на срок менее года?

Да можно. В таком случае он не будет подлежать гос.регистрации.

Часто практикуется заключение договора на 11 месяцев с последующим его продлением при помощи дополнительного соглашения. Это помогает избежать процедуры гос.регистрации и уплаты немалой госпошлины для юр.лиц.

Форс-мажор

Как правило, при наступлении форс мажора соглашение аннулируется. Бывает, что одна сторона не в курсе произошедшего, тогда другая должна известить ее о наступлении форс мажора.

В конце договора ставятся подписи сторон и указываются их адреса и банковские реквизиты. Допустимо прописывание иных сведений, например, список прилагаемых документов, а также количество экземпляров соглашения.

Читайте так же:  В каких случаях стоит опасаться штрафа за неподачу декларации 3-ндфл

Особенности аренды лесных участков и водных объектов вы найдете тут.

Прилагаемые документы

К договору прилагается ряд документов:

  1. Копия первоначального договора аренды.
  2. График внесения платежей.
  3. Кадастровый и технический паспорт участка с указанием границ.
  4. Протокол согласования разногласий.
  5. Акт приема/передачи земли.
  6. Выписка из Росреестра о принадлежности участка собственнику.
  7. Если границы не оформлены – акт об отсутствии разногласий с соседями по границам.

Можно ли заключить с правом выкупа?

С арендатором такой договор заключить невозможно, ведь у него нет прав на землю. Для решения вопроса нужно напрямую связываться с собственником, но тогда это уже не будет договором субаренды.

Отличия для физических и юридических лиц

Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.

Нужно ли регистрировать?

Согласно 651 ст.ГК РФ, да нужно, если договор заключается на срок более года. Кроме того, в п. 19 письма Президиума ВАС РФ N 66 указывается, что суд признал договор субаренды ЗУ не заключенным на основании отсутствия гос.регистрации. В результате арендатор не смог взыскать неустойку за просрочку платы за землю. Если же договор заключается на срок меньше года, то он не подлежит гос.регистрации. Об этом говорится в 26 ст. ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ.

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать договор субаренды, не нужно получать письменного согласия собственника участка.

Инициировать процедуру регистрации может как арендатор, так и субарендатор. Чтобы зарегистрировать договор, в Росреестр по месту совершения сделки необходимо подать пакет документов:

  1. Заявление.
  2. Подлинник договора субаренды.
  3. Оригинал и копия документа удостоверяющего личность заявителя.
  4. Тех.документация на арендуемую землю.
  5. Учредительные документы юр.лица: устав, ИНН, ОГРН и т.д.
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Бумаги подаются как лично в Росреестр или в МФЦ, так и удаленно: письмом с описью вложения документов. Сроки для проведения процедуры законодательно не установлены. Но в интересах сторон провести регистрацию как можно скорее, ведь без нее соглашение считается незаключенным.

Через 30 дней после подачи документов регистрация будет считаться завершенной. Рекомендуется получить выписку в Росреестре, подтверждающую, что все юридические формальности соблюдены.

Госпошлина

Согласно 333.33 ст.НК РФ п.22 госпошлина составляет:
  • Для юридических лиц 22000 руб.
  • Для физических лиц 2000 руб.

При ее оплате учитывают правовое положение субарендатора. Если же земля сельхозназначения, тогда госпошлина будет составлять всего 350 руб, как говорится в п.25 ст.333.33 НК РФ.

Ограничения в использовании субарендованного ЗУ

Ограничения могут быть:

  • Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
  • Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.

Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ. Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон.

Источник: http://pravoved.online/arenda-zu/dogovor-subarendy

Договор субаренды земельного участка: образец

Заключение договора субаренды — это распространенный вид взаимоотношений между физическими или юридическими лицами. Такой род договора предполагает передачу в аренду уже арендованного земельного участка. Но, оформление документа имеет ряд нюансов, о которых стоит знать.

Условия заключения договора субаренды

При заключении любого договора, в том числе и о субаренде, ГК РФ и ЗК РФ предусмотрен ряд условий, которые должны в обязательном порядке быть внесены в настоящий договор, чтобы он был юридически грамотным.

К основным условиям договора субаренды земельного участка относят:

  • Согласие арендодателя (собственника) в письменном виде на повторную сдачу участка в наем третьим лицам (субаренду). Оно может быть вписано в условия настоящего договора или же предъявлено в виде приложения;
  • Земельный участок, предоставляемый в субаренду, может использоваться только в соответствии с его основным назначением. Если он используется иначе, то это может являться причиной расторжения соглашения;
  • Субарендаторы обязаны соблюдать санитарные и противопожарные нормы;
  • Договор субаренды земельного участка оформляется только письменно;
  • Собственник участка и субарендатор должны быть поставлены в известность о существовании друг друга;
  • В договоре должны быть прописаны все существенные условия, предусмотренные законодательством ГК РФ (п. 1 ст. 432). К ним относят предмет договора. Требуется полное детальное его описание, которое должно соответствовать основному договору аренды;
  • Должна быть занесена ссылка на основной договор аренды и приложена копия;
  • Передающей стороной может быть только арендатор (собственник) земельного участка, или лицо по доверенности;
  • Срок действия не может превышать срок основного договора;
  • Если основной договор аренды участка расторгнут, то расторгается и настоящий договор субаренды;
  • Порядок и способ осуществления сделки сторонами.

Важно понимать, что предмет договора аренды земельного участка предусматривает не только его передачу в субаренду.

Предмет договора также подразумевает под собой и действия, которые должны совершить стороны. К ним относят:

  • Передача во владение субарендатора сданного в наем участка;
  • Обеспечение его правильного использования субарендатором;
  • Арендатор должен принять и использовать участок в соответствии с назначением;
  • Внесение субарендной оплаты, согласно заключаемому договору, и возвращение земли в срок.

Также важно вписать дополнительные условия с точки зрения сторон, которые помогут достигнуть соглашения.

Содержание договора

Договор о субаренде земельного участка состоит из шести основных блоков. Если соглашение оформлено не соответствующим образом, с упущением одного из блоков, то оно может не пройти госрегистрацию или признаться ничтожным.

Читайте так же:  Социальные выплаты и пособия

Структура соглашения о субаренде земельного участка выглядит следующим образом:

  • Вступление содержит название договора и подробную информацию обо всех участниках сделки. Также здесь указывают дату и место составления договора субаренды;
  • Основная часть договора предусматривает детальное описание предмета соглашения, которым выступает земельный участок. Здесь необходимо перечислить все технические характеристики участка, дефекты и другие сведения, по которым можно идентифицировать объект;
  • Сроки действия настоящего договора — это также обязательный блок. Необходимо указать сколько будет действовать договор о субаренде, и указать срок аренды на участок из основного договора, так как они могут не совпадать;
  • Следующий блок — это обязанности и права каждой из сторон. Для данного типа договора — это арендатор и субарендатор. Необходимо учесть все права и обязанности, иначе, в случае судебного разбирательства, не будет возможности решить тот или иной спор;
  • Размер и сроки оплаты за использование земельным участком, порядок и способ также необходимо прописать как можно подробней;
  • Заключительным блоком являются иные условия, которые посчитают важными для внесения в договор стороны.

Содержание договора субаренды земли может выглядеть так:

  • Дата, место составления;
  • ФИО сторон и паспортные данные;
  • Предмет договора;
  • Срок действия субаренды;
  • Права, обязанности и ответственность участников;
  • Порядок передачи земли в пользование субарендатора;
  • Порядок выплат с арендатором;
  • Порядок и причины для расторжения соглашения;
  • Форс-мажор;
  • Иные условия;
  • Список приложений;
  • Дата, ФИО, подпись участников.

Предмет соглашения

Описание предмета договора субаренды является существенным условием, предусмотренным законодательством ст. 607 ГК РФ. В этот пункт должно входить подробное описание участка, а также описание прав арендатора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Земельный участок идентифицируется конкретными данными:

  • Адрес;
  • Площадь;
  • Кадастровый номер;
  • Категория земель;
  • ВРИ;
  • Описание границ.

Как показывает судебная практика, лучше к субарендному договору приложить межевой план или выписку из ЕГРН, а также дать ссылку на основной договор и приложить копию.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности обеих сторон в договоре субаренды необходимо четко прописать во избежание судебных споров и разбирательств.

Должны быть прописаны следующие тезисы касаемо прав и обязанностей:

  • Арендатор обязуется передать субарендатору земельный участок на срок, указанный в рамках настоящего договора, который будет отсчитываться с момента подписания документа;
  • Субарендатор обязуется принять передаваемую в аренду землю по акту приема-передачи и установленному порядку, согласно настоящему соглашению;
  • Собственник должен быть оповещен о передачи владения земельным участком в субаренду;
  • Собственник и арендатор обязуются соблюдать настоящее соглашение и не вмешиваться в хоздеятельность субарендатора, за исключением ситуаций, подкрепленных законодательством;
  • Арендатор должен обеспечить контроль по использованию земельного участка, учитывая его предназначение, предусмотренное в основном договоре аренды;
  • Арендатор имеет право на получение платы за субаренду;
  • Субарендатор обязан оплачивать аренду, а также содержать арендуемый участок в надлежащем состоянии и вернуть его арендатору в указанный настоящим договором срок;
  • По возвращению участка будет составлен подтверждающий акт;
  • Любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор по желанию.

Стоимость аренды и порядок расчёта

Цена договора и сроки ее внесения — это также существенное условие, предусмотренное законодательством в п. 12 ст. 22 ЗК РФ. Эти условия определяются собственником или арендатором самостоятельно. Если же земля принадлежит муниципалитету или государству, то стоимость аренды устанавливается в соответствии с принятым официальным решением о фиксированной оплате, которые принимают местные органы управления.

Порядок расчета установлен ГК РФ ст. 614. У сторон, в соответствии с законодательством РФ, есть возможность прописать сочетание различных форм оплаты или установить иные формы, порядок и сроки оплаты аренды.

Обычно оплата и срок устанавливаются согласно базовой ставке с учетом категории земли и ВРИ на сравнительной основе.

Срок действия соглашения и порядок расторжения

Срок использования землей по субаренде может быть ограничен в рамках основного договора аренды, так как не может превышать его. И если основной договор будет расторгнут с арендатором, то субаренда также расторгается. Это указанно в статье 618 ГК РФ.

Если собственник земли желает в дальнейшем сотрудничать с субарендатором, то в настоящее соглашение могут включаться такие условия. То есть, если будет расторгнут основной договор с арендатором, то соглашение с субарендатором не расторгается и оно является действующим. Субарендатор, в этом случае, становится арендатором и имеет те же права, обязанность и ответственность, что и предшественник.

Законодательством РФ установлены некоторые ограничения, касающиеся использования земель определенных категорий. К примеру, земли с/х назначения не могут использоваться более 49 лет (от 24.07.2002 N 101-ФЗ РФ).

Если сроки использования земельного участка в договоре не указаны, то считается что договор заключен на неопределенный или максимально возможный срок. В связи с этим, любой из участников соглашения может расторгнуть его, предупредив второго участника за три месяца (по желанию). Такие положения указаны в законодательстве ГК РФ ст. 610.

Также договор может быть расторгнут арендодателем, если арендатор не соблюдает установленные положения настоящего договора. К примеру, использует не в соответствии с назначением, или же не поддерживает переданное имущество в надлежащем виде.

Еще одним условием расторжения может быть задержка установленной оплаты или возврата самого участка. Причем, арендатор не только может потребовать возврата имущества в срочном порядке, но и оплаты за весь период просрочки.

Дополнительные условия

Стороны настоящего соглашения о субаренде могут внести в договор дополнительные условия, которые будут необходимы для заключения сделки. К таким условиям могут относят:

  • Выплата пени за просрочку, где указывается размер пени и порядок выплат;
  • Улучшение арендуемого участка за счет субарендатора с возможностью компенсации;
  • Порядок решения споров и разногласий.

Образец договора субаренды земельного участка

Договор субаренды практически не отличается от основного договора аренды с собственником. Сроки, действия договора субаренды установлены в соответствии с основным договором. Главные положения, такие как предмет договора и цена, устанавливаются участниками заключаемой субаренды. Также они оговаривают и остальные условия.

Читайте так же:  Как оформить социальную карту студента сроки и условия

Источник: http://ahrfn.com/dokumety/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka-obrazec.html

Что представляет из себя договор субаренды земельного участка

Субаренда земельного участка это распространенная в последнее время процедура, взаимовыгодная для обеих сторон, если арендатор и арендодатель договорились об условиях, удобных для каждого из них.

Сущность субаренды земли

Согласно положениям Гражданского законодательства (статья 615), арендатор должен пользоваться имуществом, взятым в аренду, согласно условиям соглашения либо в соответствии с прямым назначением вещи.

Согласно положениям Кодекса и статьи 22 ЗК РФ, сторона договора вправе, не уведомляя арендодателя, заключать соглашение о субаренде объекта недвижимости и передавать обязанности и права в отношении объекта сделки, а также иным образом реализовывать свои правомочия в отношении предмета договора (в частности, земли). Вся ответственность при заключении договора субаренды остается на арендаторе. Форма соглашения в обоих случаях письменная.

Случаи обязательного получения согласия собственника земли на субаренду

Согласно положениям шестого пункта статьи 22 Земельного кодекса, договор субаренды земельного участка может предусматривать получение согласия владельца объекта сделки на субаренду. Собственник, в свою очередь, имеет право устанавливать ограничения в отношении подписания новых соглашений (например, определять период действия договора, личности арендатора и прочее).

В соответствии с пунктом 57 Постановления № 25, изданного 23 июня 2015 года Пленумом ВС РФ, арендодатель вправе до заключения субдоговора отозвать свое разрешение.

Получение согласия на субаренду земельного участка необходимо в следующих случаях:

  • срок действия договора составляет не больше пяти лет;
  • сделка заключена до вступления в силу ЗК РФ (до конца октября 2001 г.).

Если участок сдан в субаренду без согласия его собственника, такой договор признается недействительным.

Главное условие отмены соглашения – арендодатель обязан доказать, что арендатор знал об отсутствии одобрения сделки. Это закреплено пунктом 56 рассмотренного Постановления и пунктами 1, 2 статьи 173 Российского Гражданского кодекса.

Если обязательное получение согласия на субаренду зафиксировано в договоре, арендодатель может потребовать вместе с аннулированием договора возмещения всех убытков. Это правило установлено первым пунктом первой части статьи 619 и третьим пунктом статьи 615 Российского Гражданского кодекса.

Процедура уведомления арендодателя о заключении договора субаренды

Законодательство не устанавливает, в течение какого срока нужно сообщить арендодателю о передаче участка земли по субарендному договору. Но четвертый пункт статьи 421 Российского Гражданского кодекса определяет, что такой период времени может оговариваться в условиях сделки.

Если срок документом не закреплен, действует правило уведомления в разумный срок. Это закреплено шестнадцатым пунктом Постановления № 11 изданного 24 марта 2005 года Пленумом ВАС РФ.

Уведомление о передаче земельного участка в субаренду направляется любым способом, позволяющим достоверно определить адресата и адресанта. Это может быть ценное письмо с описью вложения, личное вручение и т.д.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Возможность заключения договора субаренды в отношении публичного участка земли, сданного посредством торгов

Законодательство допускает подписание субарендных соглашений на основании договоров о пользовании землей, заключенных по результатам торгов. Согласно девятому пункту статьи 22 Земельного кодекса, муниципальные и государственные земли можно сдавать в субаренду, предварительно уведомив собственника (или получив его согласие, если это установлено условиями аренды).

По нормам седьмого пункта статьи 448 Российского Гражданского кодекса, запрета на подписание субарендных соглашений в отношении имущества, полученного в ходе торгов, нет. Вся ответственность при этом лежит на арендаторе (второй пункт статьи 615 Кодекса).

В некоторых регионах антимонопольный орган запрещает подписывать договоры субаренды в отношении публичных участков земли. Поэтому перед заключением сделки важно выяснить нормы, установленные для конкретного субъекта. В том же органе зачастую можно взять образец договора для передачи земли в субаренду.

Срок действия субарендных договоров, их регистрация

Субарендные договоры не могут действовать дольше основного договора. Это закреплено вторым пунктом статьи 615 Российского Гражданского кодекса. Если период времени превышает норму, его срок считается аналогичным сроку действия основной арендной сделки.

Согласно второму пункту статьи 26 Земельного кодекса, субарендный договор регистрируется в общем порядке, если его срок превышает одиннадцать месяцев.

Если сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке, для всех сторонних субъектов, включая арендодателя, она считается не заключенной. Это установлено третьим пунктом статьи 433 Российского Гражданского кодекса.

При этом для самих сторон договор считается вступившим в силу с того момента, как в письменном виде по всем ключевым условиям сделки они достигли согласия. Такое положение отражают: первый пункт статей 425, 432 и 609, а также второй пункт статьи 615 Российского Гражданского кодекса.

Скачать образец бланка для оформления договора субаренды можно здесь.

Договор субаренды – это выгодная для всех сторон сделка, предусматривающая возможность для одной стороны воспользоваться участком земли для реализации своих потребностей, а для другой – получить дополнительный доход от сдачи в аренду объекта договора.

Источник: http://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/subarenda-zemelnogo-uchastka

Договор субаренды земельного участка, образец и особенности оформления

Субаренда земельного участка определена ст. 615, п. 2 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. Суть состоит в том, что арендатор передает во временное пользование участок другому лицу. Между ними заключается договор, условия которого не отличаются от общих правил ренты, но с особенностями, присущими субаренде. Что это такое субаренда, ее особенности, рассмотрим в статье.

На какие законы опираться при оформлении субаренды

Договор субаренды. Он оформляется письменно, но отношения между участниками регламентируются разными правовыми нормами. Если в субаренду сдает землю физическое лицо, то нужно руководствоваться правилами ГК РФ. Если земля находится в муниципальной собственности, в действие вступает ЗК РФ.

Читайте так же:  Правила и особенности расчета отпускных формулы и примеры расчета

Право на субаренду

При оформлении одноименного соглашения нужно учитывать, при каких ситуациях арендатор может передавать право пользования земельным наделом, а когда – нет. По статье 22 ЗК РФ, п.6, арендатор вправе передать участок тем лицам, которые пожелают взять его в субаренду. Но владельца необходимо уведомить об это в обязательном порядке. То есть, основной арендодатель должен знать, что сделка состоялась. Источником его информирования об этом становится арендатор.

Не во всех договорах установлено свободное распоряжение землями. Например, арендодатель вправе включить в текст упоминание о том, что земля в субаренду не сдается.

В процессе оформления субаренды арендатор – это арендодатель для третьего лица, которое пользуется землей. Третье лицо становится субарендатором. Если говорить о земельных отношениях, например, в отношении земли сельхозназначения, субаренда распространяется не только на эти наделы, но и на недра земель. Плоды, собранные с них, являются имуществом субарендатора.

Порядок оформления в субаренду отдельных категорий земель

Если земли находятся в муниципальной собственности, право аренды было приобретено на торгах, арендатор с согласия государства может сдать их в субаренду. Но при условии, что в договоре не прописан запрет на это действие.

Земельной Кодекс не содержит прямого указания на то, что перед оформлением субаренды необходимо участие потенциального субарендатора в торгах.

Субаренда, по аналогии с основным договором, регистрируется.

Сельхозназначение

Участки могут быть использованы только для целей, связанных с ведением сельского хозяйства. В частности, животноводством, садоводством, растениеводством, ведением личного приусадебного хозяйства.

Субаренда участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, имеет особенности, связанные с ВРИ (вид разрешенного использования).

Так, договор субаренды может быть ратифицирован только, если владелец даст согласие на сделку. В субаренду можно взять часть земельного надела. В этой ситуации к договору прилагаются бумаги, которые говорят о том, что границы сданной в субаренду территории, согласованы между арендатором и субарендатором.

Строительство

Если на участке, который взят на правах аренды, возвести дом, оформить его в собственность, земля, по -прежнему останется в найме. Автоматически земля ни при каких условиях не переходит в собственность. Субарендатор при желании не сможет подать соответствующее заявление, так как в рассматриваемых правоотношениях он выступает третьим лицом. Исходя из этого, под строительство брать такую землю не является целесообразным, так как субаренда опирается на срок арендного договора. Соответственно, ограничена во времени.

Риски субаренды

Как и любой договор, субаренда несет в себе возможные риски. Они связаны, в основном, с ненадлежащим поведением сторон по договору. В частности:

  1. Недобросовестные действия арендаторов: если собственник имущества не может постоянно его контролировать и, соответственно, общаться с арендаторами, существует риск того, что земля будет пересдана без его согласия.
  2. Мошенники – арендаторы. Существует риск, что субарендатор не заплатит за пользование земельными наделами, услуги ЖКХ. Необходимо регистрировать субаренду. Участие государственного органа в правоотношениях, в частности, Росреестра, сможет уберечь арендатора от риска потери денежных средств.
  3. Повреждение имущества основного владельца. Риск этого также существует: например, сдали участок, на котором находилось строение. К примеру, сарай. Ему был причинен ущерб субарендатором. Необходимо прописывать в договоре порядок возмещения убытков.
  4. Для субарендаторов существует риск того, что владелец земли захочет досрочно расторгнуть договоренность с арендатором.
  5. Владелец земельного участка в отсутствии информирования, не узнает, что происходит с его собственностью, если не поинтересуется этим моментом. Все вопросы, связанные с соглашением по субаренде, решает арендатор.

Ограничение в праве собственности

В договор нужно включить пункты, которые важны для сотрудничества между сторонами. Они помогут избежать в дальнейшем правовых проблем. В частности:

  1. Ограничение в распоряжении арендованным имуществом. В этом случае – участком. Его владелец вправе установить запрет на субаренду. То есть, по статье 615 ГК РФ, арендатор пользуется участком, но в рамках заключенного договора, не нарушая его пунктов. Так как никаких правовых различий между арендой и последующим наймом одной и той же земли не существует, то субарендатор в своей работе ориентируется также на положения заключенного соглашения.
  2. Арендная плата. Это одно из условий: оно четко прописывается в договоре. Например, важно понимать, каким образом будет происходить расчет: безналом, наличными деньгами. А также интервалы: квартал, месяц и т.д. А также – вся сумма сразу, частями. Допускается прописать, чтобы субарендатор внес денежные средства все сразу.
  3. Ответственность за просрочку. В договоре прописывается размер штрафа, взимаемого за просрочку (обычно за каждый день). Пени необходимо прописывать фиксированной суммой за конкретный интервал времени, либо в % отношении к сумме платы, взимаемой за субаренду.
  4. Субаренда заключается любой срок. Но он не может превышать срок арендного договора. Если арендатор нарушит это условие, отдаст землю на длительный срок (он превышает время аренды), то он будет нести ответственность за то, что незаконно продлили срок.

Если арендатор, который поступил недобросовестно, продлил срок, то стороны – владелец и субарендатор могут заключить договор, обойдя арендатора. Но для этого необходимо расторгнуть прежним договор на законных условиях.

Основные моменты при оформлении договора

В процессе заключения соглашения, существуют основные нюансы, на которые нужно обращать пристальное внимание:

  1. Арендатор должен иметь разрешение от собственника на передачу участка.
  2. Использование земли в соответствии с ее ВРИ.
  3. Наличие домов, построек на территории, а также их повреждения.

Кроме того, необходимо провести тщательный анализ документов, которые имеются у арендатора. Одним из основных, сопровождающих аренду, так и последующий найм, выступает акт приема-передачи. Перед его подписанием, необходимо осмотреть весь участок, повреждения строений. В ином случае, после его подписания субарендатор будет устранять недостатки за свой счет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://prozemlu.ru/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka-obrazets-i-osobennosti-oformleniya/

Договор субаренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here